¿Puedo dejar de pagar por una reforma mal hecha? Claves legales

Si a estas alturas ya te estás planteando dejar de pagar lo que faltas por la obra que contrataste es porque estás viendo que no está resultando como te prometieron y están ocurriendo fallos e incumplimientos que no deberían suceder. Vas a decidir dejar de pagar al contratista, pero no te atreves a hacerlo inmediatamente porque no conoces qué consecuencias legales puede tener.

¿Qué dice la ley española al respecto? ¿Quieres saber los requisitos que necesitas cumplir para cancelar los pagos? ¿Necesitas conocer las acciones legales que debes llevar a cabo para que el contratista responda por los incumplimientos? Bueno pues yo te mostraré las claves de estos tipos de vicios constructivos y también voy a profundizar en ciertas leyes que respaldan tu caso. Si te has visto afectado por esto te animo a que continúes leyendo.

Podemos ayudarte.

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¿Qué se entiende por incumplimiento parcial en una obra?

El incumplimiento parcial de un contrato de obra se produce cuando el contratista no ejecuta la prestación conforme a lo pactado contigo, ya sea por defectos en la calidad, en los materiales empleados, en los plazos acordados o en las especificaciones técnicas del proyecto. A diferencia del incumplimiento total, aquí la obra se ha realizado, pero presenta deficiencias sustanciales que afectan el resultado esperado.

Si hablara de incumplimiento total entonces significa que no han realizado ningún tipo de trabajo en la obra. Dependiendo de si tu caso a sido un incumplimiento parcial o total puedes reclamar de acuerdo con unas acciones legales u otras.

El Código Civil respalda tu situación vulnerable y ofrece protección tanto para casos de incumplimiento total como parcial, exigiendo responsabilidades para los que no cumplan lo acordado en esta situación.

Ejemplos habituales de incumplimiento en los contratos de reforma

¿Cómo puedes saber si en tu reforma a ocurrido un incumplimiento parcial?

Pues lo puedes saber si ocurre alguna de estas situaciones:

• Defectos en materiales: Uso de materiales de calidad inferior a lo que pactaste con ellos.
• Vicios de ejecución: Instalaciones eléctricas o de fontanería mal ejecutadas.
• Incumplimiento de medidas: Dimensiones que no se ajustan al proyecto.
• Acabados deficientes: Encuentras en la vivienda pintura, azulejos o pavimentos con fallos evidentes.

¿Cuándo un incumplimiento parcial puede considerarse grave?

Tengo que decir que no todo defecto menor justifica que suspendas los pagos o la resolución contractual. El incumplimiento debe considerarse grave o sustancial. ¿Cómo puedes evaluar si es grave? La gravedad del incumplimiento ocurre en estas situaciones:

• El impacto funcional de los defectos en el uso previsto
• La proporción entre el trabajo defectuoso y el total de la obra (hay signos muy destacables que indican que gran parte de la construcción es defectuosa).
• La posibilidad de subsanación sin afectar la estructura del proyecto (si tuvieran que comenzar casi de cero, desde el principio para rectificar los errores).
• El coste de reparación en relación con el valor total del contrato (precio mayor para las reparaciones que el valor inicial que especifica el contrato).

¿Puedo negarme a pagar si la obra no está bien terminada?

Ahora vamos a la pregunta clave que quieres saber. La respuesta te la voy a estructurar de acuerdo con lo que menciona la normativa en España. A modo de comienzo mencionarte que la obligación de pago continúa, pero hay ciertos mecanismos legales que permiten suspender el pago Y a ti te interesa saber qué excepciones permiten cancelar lo pactado.

La regla general: obligación de pagar salvo prueba del defecto

El artículo 1124 del Código Civil establece que, en caso de incumplimiento de una obligación, el perjudicado (tú en este caso) podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento (o compensación) de daños y abono de intereses en ambos casos. Esto significa que, como regla general, deberás pagar el precio pactado y posteriormente reclamar por los defectos.

Sin embargo, esta regla tiene importantes excepciones cuando se puede demostrar que el incumplimiento es sustancial y grave. ¿De qué te hablo exactamente?

¿Qué es la «exceptio non rite adimpleti contractus»?

Siento hacer la pregunta de esa manera, pero tal vez ya sepas que hay muchos términos jurídicos que utilizan el latín.

Las excepciones de contrato no cumplido (el llamado “exceptio non adimpleti contractus”) y de contrato no cumplido adecuadamente (también conocido como “exceptio non rite adimpleti contractus”) constituyen dos remedios defensivos, a los que puede acudir el deudor de una obligación recíproca.

La exceptio non rite adimpleti contractus es por decirlo así, una figura jurídica de creación jurisprudencial que te permitirá suspender el cumplimiento de la obligación de pago cuando el contratista ha cumplido defectuosamente su prestación.

Cómo actúa esta figura jurídica en tu defensa

Como la exceptio non rite adimpleti contractus entra en juego cuando el demandante ha cumplido su obligación de forma defectuosa o parcialmente esta te permitirá, y como su propio nombre indica, excepción, rehusar el cumplimiento hasta que la prestación defectuosa sea rectificada adecuadamente.

Para que proceda esta excepción, es necesario que:

• Exista un contrato con obligaciones recíprocas.
• Se produzca un cumplimiento defectuoso.
• Los defectos sean sustanciales y afecten el fin del contrato.
• Se ofrezca la posibilidad de subsanación al contratista.

Requisitos para suspender el pago legalmente

La suspensión del pago en tu contrato de obra no es una decisión que debas pensar como primera opción sin plantear o al menos analizar con más detenimiento ciertos signos que te alerten del incumplimiento y entonces puedas acogerte a las normativas que como excepción te permiten cesar de pagar. Es importante que lo hagas de forma prudente y correcta ya que podrías incumplir la normativa.

Notificación formal al contratista

El primer paso fundamental que debes hacer es la notificación al contratista de los defectos detectados. Esta comunicación debe:

• Realizarse por escrito con acuse de recibo siempre.
• Describir detalladamente los defectos observados para evitar alguna futura confusión.
• Indicar las normas contractuales que se consideran incumplidas.
• Solicitar subsanación o que rectifiquen los errores en un plazo razonable.
• Importante también que adviertas sobre la suspensión del pago hasta las correcciones que realicen.

Informe técnico o pericial que justifique el incumplimiento

Si en tu contrato de construcción estás viendo que te sucede un incumplimiento defectuoso buscar un perito arquitecto que realice un informe minucioso y detallado de la obra puede permitirte que corrijan los defectos, que te concedan una reducción del precio o una nueva ejecución de la obra. El informe técnico profesional permite acreditar la existencia de defectos y determinar el coste de su reparación, evaluar si estos afectan la funcionalidad e integridad de la obra y conocer la gravedad del incumplimiento.

Ofrecimiento de subsanación antes de acudir a juicio

La jurisprudencia española exige que, antes de adoptar medidas drásticas, se ofrezca al contratista la oportunidad de subsanar los defectos. Así que personalmente te recomiendo, y como puedes ver lo respalda la normativa, que te dirijas primero al contratista porque entre otras cosas esto puede solucionar las deficiencias y así evitar también el conflicto. Además, te protege de reclamaciones por incumplimiento.

¿Qué acciones legales puedo emprender si el contratista incumple?

“Vale, entonces decido solucionarlo primero con el contratista, ¿qué debo hacer ahora?”, tal vez estés razonando eso y la verdad es que hay mucho que puedes hacer. Primero lo apropiado sería que exigieras el cumplimiento del contrato.

Exigir el cumplimiento del contrato

Estás en tu derecho de exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato. El contratista se comprometió a ello por lo que debe satisfacer lo expuesto en el contrato. Otra cosa que puedes hacer para dar más seriedad y un posible mayor compromiso de parte del contratista es fijar seriamente unos plazos judiciales para resolver los errores y qué puede ocurrir pasado ese plazo.

Solicitar una reducción proporcional del precio

Cuando los defectos no impiden el uso de la obra, pero afectan su valor, es posible reclamar una reducción proporcional del precio. Esta opción es especialmente útil cuando los defectos son menores pero evidentes.

Resolver el contrato por incumplimiento grave

Hay varias situaciones en las que será necesario resolver el contrato por un incumplimiento grave. Esto es así cuando se frustra el fin del contrato o las reparaciones son imposibles o muy costosas. Por último, hay otra opción que puede complementar todas estas. Esto es la indemnización por daños y perjuicios.

Reclamar una indemnización por daños y perjuicios

Independientemente de la acción principal elegida, siempre es posible reclamar daños y perjuicios que incluyan:

• Daño emergente: Costes adicionales por las reparaciones.
• Lucro cesante: Pérdidas por retrasos o imposibilidad de uso.
• Gastos judiciales y de peritaje.
• Intereses de demora desde el incumplimiento.

El papel de la jurisprudencia en este tipo de reclamaciones

El Tribunal Supremo ha desarrollado una doctrina consolidada sobre el incumplimiento de contratos de obra que resulta fundamental para entender tus derechos ante defectos de ejecución.

Aplicación de la «exceptio» por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha establecido que la exceptio non rite adimpleti contractus se fundamenta en:

• Los artículos 1157 y 1169 del Código Civil.
• La buena fe contractual del artículo 1258.

Sentencias relevantes sobre cumplimiento defectuoso

También se han consolidado varios principios importantes como:

• La proporcionalidad entre el defecto y la medida adoptada, mayor defecto supone mayor sanción o indemnización.
• La necesidad de acreditar objetivamente los vicios y así no tomar a la ligera la demanda de defectos.
• La graduación de las medidas según la gravedad del incumplimiento.

Claves para una defensa eficaz ante una demanda de pago

Cuando el contratista reclama judicialmente el pago que le debes, para lograr una defensa eficaz necesitas la documentación completa del incumplimiento junto con la prueba pericial que acredite los defectos y el cálculo detallado del coste de reparación además de las comunicaciones previas de requerir las reparaciones que te corresponden. Voy a profundizar un poco más en todos estos documentos.

¿Qué documentación necesitas para defenderte?

La solidez probatoria es fundamental para el éxito de cualquier reclamación por incumplimiento de contrato de obra. ¿Quieres tener éxito contra la demanda por impagos o no? La correcta recopilación de la documentación es imprescindible para el proceso de defensa. Esto es lo que debes tener en cuenta:

El informe pericial como prueba principal

El informe pericial técnico constituye la prueba rey en estos procedimientos. Debe de incluir cuando te lo entregue un perito arquitecto experto en construcción:

• Análisis detallado de cada defecto detectado.
• Declaración responsable de obras, si las hubiere.
• Comparación entre lo que se ha hecho y lo que venía proyectado o acordado.
• Evaluación del coste de subsanación.
• Dictamen sobre la gravedad de los incumplimientos.
• Fotografías y mediciones que respalden las conclusiones.

Fotografías, presupuestos y comunicaciones previas

Las fotografías que tú realices o que hayas conseguido de antes, durante y después de la obra y los presupuestos que te hagan empresas diferentes a la que contrataste complementan muy bien el informe pericial. Y si además puedes conseguir presentar todos los escritos que hayas tenido con el contratista o las actas de obra y facturas de los materiales se fundamentará mejor tu defensa.

Contrato original y posibles modificaciones acordadas

Importante también que presentes como prueba el contrato de ejecución de obra que hiciste porque viene reflejada una información vital, en esencia sería esto:

• Modificaciones acordadas durante la ejecución.
• Planos y especificaciones técnicas.
• Programa de obra y cronograma pactado.
• Garantías ofrecidas por el contratista.

Recomendaciones si te reclaman el pago de una obra mal ejecutada

Ante una reclamación judicial de pago por parte del contratista, lo primero es que nos sentemos a pensar en una estrategia que te defienda sin caer en el error de presentar contradicciones que te puedan perjudicar.

No dejes de pagar sin respaldo jurídico

Suspender el pago sin fundamento legal sólido puede constituir incumplimiento del contrato que habéis firmado. Entiendo que estarás confundido y tal vez furioso, pero primero te quiero asesorar en cómo tomar esta decisión teniendo en cuenta antes que debes documentar exhaustivamente todos los defectos notificándolo al contratista y ofreciéndole la oportunidad de reparar los errores en el proyecto. Además, reúne pruebas técnicas suficientes y por supuesto busca asesoramiento experto de un abogado en contratos de obras. Sé cómo ayudarte y estaré encantado de defender tu situación ante los tribunales si llegara el caso.

Consulta a un abogado especializado en contratos de obra

¿Sabes de Derecho de la construcción? ¿Tienes experiencia reclamando a una constructora o negociando? ¿Verdad que no? Lo que necesitas es un abogado experto en Derecho de la construcción que pueda mediar y evaluar la viabilidad de tu defensa para evitar los errores que supone el no conocer correctamente las normativas y este proceso y así proteger tus derechos. Podré negociar por ti estrategias extrajudiciales que te convengan y llegaremos hasta donde haga falta para solucionar tu caso.

Solicita informe técnico antes de tomar decisiones

Nunca subestimes la importancia de un dictamen técnico profesional. Este informe lo vas a necesitar para confirmar objetivamente la existencia de defectos o que preparemos una defensa con un fundamento técnico, así como cuantificar de forma económica los incumplimientos.

¿Qué pasa si el contratista reclama judicialmente el pago?

Si el contratista interpone una demanda judicial contra ti para reclamar los pagos que faltan lo que podremos hacer por ti es prepararte una buena estrategia defensiva respaldada por pruebas y normativas que te protejan. Has decidido cesar los pagos por incumplimiento de los trabajos que acordaste con el contratista y estás en tu derecho. Así es como se prepara una buena estrategia de defensa, aquí te lo muestro:

Estrategias de defensa ante una reclamación de cantidad

Las líneas de defensa más eficaces incluyen:

1. Excepción de cumplimiento defectuoso (la conocida como exceptio non rite adimpleti contractus que ya te enseñé antes).
2. Reconvención o compensación por daños y perjuicios.
3. Solicitud de reducción proporcional del precio.
4. Compensación de créditos y deudas.

Posibilidad de reconvención o compensación económica

Esta llamada reconvención o compensación te sirve para reclamar simultáneamente los daños causados por el arquitecto o reformista en tu inmueble y que te compensen ellos o subsidiariamente a través del seguro de responsabilidad decenal, para así obtener una resolución del conflicto y evitar un proceso judicial complejo y tal vez más largo de lo esperado.

Escenarios habituales tras la denuncia del constructor

¿Qué ocurrirá después de que haga la demanda contra ti el constructor? Lo normal es que ocurra alguna de estas situaciones:

• Sentencia estimatoria parcial con reducción del precio para ti.
• Desestimación de la demanda principal y estimación de reconvención para que te compensen por los daños causados.
• Transacción judicial con acuerdo de subsanación.
• Resolución contractual con restitución mutua de prestaciones.

Sea cual sea el que se resuelva estaré preparado para proporcionarte una mejor defensa posible y que consigas que rectifiquen los daños por incumplimiento en tu contrato de obras.

La siguiente tabla espero que te ayude a identificar de forma sencilla dependiendo del tipo de defecto el plazo y gravedad que corresponde. Los plazos están basados en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Tabla resumen: Acciones según el tipo de incumplimiento

Tipo de Incumplimiento	Gravedad	Acción Recomendada	Plazo
Defectos menores	Leve	Solicita una reducción proporcional del precio que te vayan a cobrar	15 años
Vicios subsanables	Moderada	Exige el cumplimiento de reparar esos vicios	15 años
Incumplimiento grave	Alta	Resolución contractual	15 años
Vicios estructurales	Muy alta	Exige la resolución y solicita una indemnización	Variable*

Preguntas frecuentes que tal vez necesitas resolver

¿Puedo suspender el pago si el contratista usa materiales de calidad inferior?

Sí, bajo ciertas condiciones. Si los materiales utilizados son sustancialmente diferentes a los pactados y afectan la calidad o funcionalidad de la obra, puedes recurrir a la excepción que ya vimos, la llamada “exceptio non rite adimpleti contractus”. Es fundamental que documentes la diferencia mediante un informe técnico de un especialista y que notifiques al contratista para que subsane el incumplimiento.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos en una reforma?

El plazo para reclamar por incumplimientos es de quince años. Sin embargo, para vicios constructivos específicos, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos más breves: 1 año para defectos de acabado, 3 años para elementos constructivos y 10 años para defectos estructurales.