Todo lo que necesitas saber sobre ejecuciones hipotecarias en 2025

La acción de ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), mediante el cual el acreedor hipotecario, generalmente una entidad financiera, busca recuperar una deuda derivada del impago de las cuotas pactadas.

Este proceso se lleva a cabo mediante la ejecución de la garantía hipotecaria, activada cuando el deudor incumple su obligación de abonar las cuotas correspondientes.

Normalmente, la ejecución hipotecaria se inicia cuando el deudor deja de pagar entre nueve y doce cuotas mensuales. En estos casos, la entidad financiera presenta una demanda ejecutiva en la que reclama tanto las cuotas atrasadas como el importe total pendiente del crédito, incluyendo los intereses legales correspondientes.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Como abogado, considero que la ejecución hipotecaria, también conocida como acción hipotecaria, es un procedimiento ejecutivo destinado a ordenar la venta de un bien inmueble. Este inmueble está gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo, y el procedimiento se activa cuando el deudor incumple las obligaciones establecidas en la escritura hipotecaria.

En términos prácticos, la ejecución hipotecaria se produce cuando una persona contrata un préstamo con garantía hipotecaria, generalmente para adquirir una vivienda, y deja de pagar varias cuotas de la hipoteca. Ante este incumplimiento, la entidad financiera inicia un proceso judicial para ejecutar la garantía, lo que implica la venta del inmueble con el objetivo de recuperar el dinero adeudado.

El proceso de ejecución hipotecaria suele comenzar cuando el impago alcanza entre 9 y 12 cuotas, aunque este plazo puede variar según las condiciones contractuales. La normativa que regula este procedimiento está establecida principalmente en la Ley Hipotecaria.

En casos de impago, lo más recomendable es intentar negociar con la entidad financiera antes de que inicie el procedimiento judicial. Llegar a un acuerdo puede evitar que la deuda crezca considerablemente debido a los intereses legales y otros gastos derivados del proceso judicial.

Procedimiento de ejecución hipotecaria

El procedimiento de ejecución hipotecaria no se inicia sin que previamente el banco haya realizado una reclamación extrajudicial al deudor por el impago de las cuotas hipotecarias. Si, transcurrido un tiempo, la deuda persiste, se activa el procedimiento de ejecución hipotecaria, que incluye las siguientes etapas:

1. Demanda de ejecución hipotecaria

El acreedor hipotecario, normalmente una entidad financiera, presenta una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble hipotecado.

• La demanda solo puede interponerse si el deudor acumula un retraso superior a seis meses en el pago de las cuotas.
• En algunos casos, puede aplicarse una cláusula de vencimiento anticipado, lo que permite reclamar la totalidad del crédito. En estas situaciones, es aconsejable contactar con un abogado para valorar la posible nulidad del despacho de ejecución.

2. Notificación de la demanda al deudor

Una vez presentada y admitida la demanda, el juzgado notifica al deudor. En esta etapa, el deudor recibe una nueva reclamación formal para saldar la deuda pendiente antes de que continúe el procedimiento.

3. Oposición a la ejecución hipotecaria

El deudor tiene derecho a presentar una oposición al procedimiento. Entre las causas más comunes para ello están la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Este es un momento crucial para la defensa del deudor, ya que puede frenar o incluso anular la ejecución en algunos casos.

4. Subasta judicial del bien hipotecado

Si el deudor no paga la totalidad de la deuda junto con los intereses acumulados, se procede a la subasta del inmueble.

• La subasta puede ser paralizada hasta el mismo día de su celebración si el deudor salda la deuda íntegra.
• Si no se realiza el pago, el bien suele adjudicarse al banco por el valor de tasación establecido en la escritura hipotecaria.

5. Lanzamiento del deudor (desalojo)

Tras la adjudicación del inmueble, se fija una fecha y hora para el lanzamiento del deudor, que deberá abandonar la vivienda.

• En situaciones de vulnerabilidad, es posible solicitar una prórroga del lanzamiento, dependiendo de las circunstancias del caso y de la normativa aplicable.

¿Cuáles son los plazos para una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento complejo y prolongado que puede extenderse considerablemente en el tiempo. Los plazos habituales para el desarrollo de este proceso suelen ser los siguientes:

1. Primer impago:
   Tras el primer incumplimiento de pago, el banco generalmente se pone en contacto con el deudor dentro de los primeros 15 días para intentar llegar a una solución amistosa.
2. Un mes de impago:
   Al transcurrir un mes desde el primer impago, la entidad financiera envía una comunicación oficial al deudor. Esta notificación tiene como objetivo informar sobre la situación de mora y advertir de las consecuencias del incumplimiento.
3. Cinco meses de impagos:
   Si el deudor acumula cinco meses de impagos continuos, el banco suele incluirlo en una lista de morosos, lo que puede afectar su historial crediticio y limitar su acceso a futuros financiamientos.
4. Seis meses de impago:
   Al alcanzar el sexto mes de incumplimiento, es común que la entidad financiera interponga una demanda ejecutiva sobre la garantía hipotecaria. Una vez presentada la demanda, el juzgado correspondiente notifica al deudor en su domicilio sobre el inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Tipos de procesos de ejecución hipotecaria

Los procesos de ejecución hipotecaria varían según la normativa aplicable en cada jurisdicción y se clasifican principalmente en dos tipos:

1. Ejecución hipotecaria judicial
   Este tipo de ejecución requiere que el procedimiento se tramite ante un tribunal. En este caso, el acreedor hipotecario presenta una demanda judicial, lo que permite al prestatario ejercer su derecho de defensa y presentar argumentos o pruebas en su favor. El tribunal es el encargado de supervisar todo el proceso y, en última instancia, autorizar la venta del bien inmueble para saldar la deuda.
2. Ejecución hipotecaria no judicial
   A diferencia de la judicial, este procedimiento no requiere la intervención directa de los tribunales. Se lleva a cabo mediante una serie de pasos administrativos que incluyen el envío de avisos escritos al prestatario. Estas notificaciones suelen estar respaldadas por una cláusula denominada «autoridad de venta», que está incluida en la escritura fiduciaria o en el contrato hipotecario.

Independientemente del tipo de ejecución, la normativa exige notificar al prestatario sobre las acciones que se están llevando a cabo. Además, en la mayoría de los casos, se requiere la publicación de un aviso público sobre la venta del inmueble, garantizando la transparencia del procedimiento.

Ambos procesos tienen como objetivo la recuperación de la deuda, aunque difieren en los procedimientos y las posibilidades de defensa del deudor.

Cómo paralizar una ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria puede ser detenida e incluso anulada, permitiendo al deudor mantener el acuerdo original con el banco o alcanzar un nuevo entendimiento. A continuación, se describen las principales estrategias para evitar que embarguen una vivienda por impago de las cuotas hipotecarias:

1. Enervación de la acción hipotecaria

Este procedimiento de enervación permite cancelar la ejecución hipotecaria abonando las cuotas pendientes antes de que se celebre la subasta. Es aplicable únicamente si la vivienda hipotecada es la residencia habitual del deudor. Una vez realizada la enervación, el procedimiento queda anulado.

2. Acuerdo con el banco

Llegar a un pacto con la entidad financiera puede ser una solución viable. En estos acuerdos, el banco puede ofrecer:

• Ampliación del plazo del préstamo para reducir la cuota mensual.
• Carencia temporal, permitiendo al deudor posponer pagos durante un tiempo determinado.

Este enfoque busca evitar el desahucio mientras el deudor se compromete a cumplir con el pago de la deuda.

3. Acogerse al Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas ofrece protección a los deudores en situación de vulnerabilidad. Dentro de este marco, es posible:

• Solicitar la paralización de la ejecución hipotecaria.
• Pedir la reestructuración de la deuda.

Si estas medidas no son suficientes, se puede optar por una dación en pago, que permite al deudor saldar la deuda entregando la vivienda y, en algunos casos, continuar residiendo en ella mediante un alquiler social.

4. Certificar pertenencia a un colectivo vulnerable

Si el deudor forma parte de un colectivo vulnerable y cumple con los requisitos establecidos por la normativa, el banco no podrá llevar a cabo el lanzamiento (desalojo), incluso si la ejecución ya ha tenido lugar.

5. Demandar por cláusulas abusivas o errores en la notificación

• Cláusulas abusivas: Si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas, como un vencimiento anticipado indebido, el procedimiento puede ser declarado nulo.
• Errores en la notificación: Aunque no detiene definitivamente la ejecución, un error en la notificación puede ganar tiempo para buscar alternativas.

6. Refinanciación de la hipoteca

La refinanciación consiste en obtener un nuevo préstamo para pagar la hipoteca actual, modificando las condiciones para que sean más manejables. Las opciones incluyen:

• Reducir el pago mensual y la tasa de interés.
• Ampliar o reducir la duración de la hipoteca.
• Consolidar otras deudas utilizando el valor neto de la vivienda.

Es fundamental analizar los costos asociados y comparar las tasas de interés actuales con las del nuevo préstamo antes de tomar esta decisión.

Consideraciones importantes al refinanciar:

• Definir cuánto tiempo se planea conservar el inmueble.
• Evaluar la estabilidad de los ingresos actuales.
• Analizar el costo total de la refinanciación y la diferencia entre las tasas de interés.

Recomendaciones para evitar una ejecución hipotecaria

Mantén al día el pago de las cuotas y no ignores las notificaciones del banco. Si tienes problemas para pagar, informa de inmediato a la entidad financiera, explica tu situación y aporta documentación para negociar un plan de pago adecuado.

No abandones tu vivienda, ya que podrías perder acceso a ayudas importantes. Consulta con abogados especializados para explorar opciones legales, detectar cláusulas abusivas o frenar el proceso.

Valora alternativas como reducir o suspender pagos, reestructurar la deuda o ajustar las condiciones del préstamo. Actuar rápido es clave para proteger tu hogar.