Enervación del Desahucio: Lo que Todo Inquilino Debe Saber

La enervación del desahucio es el mecanismo legal que permite al inquilino detener el proceso de desalojo de la vivienda y evitar el lanzamiento mediante la consignación de las rentas impagadas.

Se trata de un derecho que puede ejercerse en el plazo de un mes desde la recepción del burofax reclamando la deuda, siempre que el contrato de arrendamiento siga vigente. Así lo establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de la Sala Primera de 28 de mayo y 23 de junio de 2014.

En consecuencia, si el arrendatario satisface la deuda reclamada y cumple con su obligación de pago a partir de ese momento, el procedimiento de desahucio quedará paralizado, y el inquilino podrá continuar en la vivienda conforme interpretan nuestros abogados.

En todos los procedimientos derivados de reclamaciones por rentas impagadas, atrasos en el pago del alquiler o deudas por suministros (luz, agua o gas), el arrendatario dispone de una oportunidad excepcional para cancelar su deuda antes de que se interponga la demanda.

¿Se puede enervar el desahucio más de una vez? Limitaciones y consecuencias legales

La respuesta es no. El artículo 24.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la enervación del desahucio solo puede ejercerse una única vez.

Esto significa que, si el inquilino ya ha enervado el desahucio en una primera demanda por impago de alquiler o atrasos en la misma vivienda, en caso de una segunda demanda posterior no podrá volver a enervarlo. Permitirlo supondría un grave perjuicio económico y personal para el propietario, por lo que la ley lo prohíbe expresamente.

En estos procedimientos, el demandado puede formular objeciones en su escrito de oposición, ya sea cuestionando el origen de la deuda o la cuantía reclamada.

Si el tribunal estima las pretensiones del propietario, dictará un Decreto en el que se reconocerá la obligación de pago de la totalidad de las cantidades reclamadas y se fijará la fecha de lanzamiento, en la que el inquilino deberá abandonar la vivienda.

En resumen, ante una demanda de desahucio, el arrendatario puede tener la oportunidad de saldar la deuda antes de que se dicte el lanzamiento, pero si ya ha ejercido la enervación anteriormente, no podrá volver a beneficiarse de esta posibilidad.

Plazo de 10 días para evitar el desahucio: requisitos y consecuencias

Según el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el desahucio no puede ejecutarse de manera inmediata. Solo podrá proseguir si, tras la admisión de la demanda, el secretario judicial (actualmente, Letrado de la Administración de Justicia) requiere al demandado para que, en el plazo de 10 días, abone las cantidades reclamadas, así como las que se devenguen hasta el momento del pago.

Durante este plazo, el arrendatario tiene la oportunidad de pagar la deuda completa —incluyendo rentas y otras cantidades adeudadas— y evitar así la continuación del procedimiento. Si no realiza el pago dentro del plazo concedido, el proceso de desahucio seguirá adelante hasta su culminación con el lanzamiento.

En definitiva, una vez recibido el requerimiento de pago, el inquilino dispone de una última posibilidad para regularizar su situación. Si no salda la deuda y no abandona voluntariamente la vivienda, se procederá al desalojo y el inmueble será restituido a su propietario.

¿Qué ocurre si no pagamos la deuda? Excepciones al desahucio según la Ley de Enjuiciamiento Civil

Si no se paga la deuda reclamada, el procedimiento de desahucio continuará su curso. Esto significa que el inquilino deberá abandonar la vivienda y afrontar el pago de las cantidades adeudadas.

La fecha de lanzamiento será fijada por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente denominado secretario judicial) y se recogerá en el documento que el inquilino reciba junto a la notificación del procedimiento. Esta notificación permite al arrendatario disponer de un margen para buscar otra vivienda antes del desalojo.

Aunque resulta difícil enfrentarse a una situación de desalojo, especialmente para los inquilinos en circunstancias vulnerables, también es importante recordar que los propietarios pueden sufrir graves perjuicios, llegando incluso a perder su único hogar debido a impagos.

¿Existen excepciones que impidan el desahucio?

Aunque la regla general es la continuidad del desahucio en caso de impago, existen dos excepciones contempladas en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

1. Requerimiento previo de pago: No procederá el desahucio si el arrendador reclamó fehacientemente el pago de las rentas o cantidades debidas al inquilino con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y el inquilino no abonó la deuda en ese plazo.
2. Reincidencia en la enervación: Tampoco se permitirá la enervación del desahucio si el arrendatario ya ha utilizado esta vía anteriormente en el mismo contrato de arrendamiento, salvo que la falta de pago se deba a causas imputables al arrendador.

Fundamento legal: Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

«Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.»

Consecuencias de la negativa del inquilino a recibir el burofax de reclamación de rentas

En numerosas ocasiones, puede suceder que al enviar una comunicación fehaciente al inquilino —reclamando el pago de la renta de alquiler— este se niegue intencionadamente a recogerla, entrando en una situación de rebeldía.

La solución jurisprudencial ante estos casos es clara: la notificación, de carácter unilateral, no exige una forma específica, aunque sí debe ser acreditada. Se considera válida siempre que el arrendador haya utilizado todos los medios razonables a su alcance para intentar su entrega. Es suficiente con que el inquilino, por su voluntad obstructiva o reacia, impida conocer el contenido de la notificación para que se entiendan cumplidos los requisitos legales, permitiendo así que el procedimiento de desahucio avance hasta el lanzamiento en la fecha fijada.

El Tribunal Constitucional ha establecido que los actos de comunicación producen plenos efectos jurídicos cuando su frustración se debe únicamente a la actitud expresa o tácita del destinatario.

La pasividad del inquilino ante la recepción del burofax

La pasividad, desinterés, negligencia, error o inexperiencia del destinatario serán suficientes para iniciar la demanda de reclamación de cantidad. En estos casos, la comunicación enviada fehacientemente —acreditando su envío, fecha, contenido y rechazo o no retirada— surtirá todos sus efectos legales.

El hecho de que el burofax no sea recogido no implica que el destinatario desconozca su contenido, sino que demuestra su renuncia a recibir la notificación.

Tal y como recoge la jurisprudencia, aunque el inquilino pague la totalidad de la deuda una vez iniciado el procedimiento, ello no impide que pueda acordarse la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la vivienda o local. No obstante, si existen menores a cargo, el arrendatario podrá solicitar medidas de protección, como el acceso a un alquiler social.

En estos casos, lo más recomendable es contactar cuanto antes con nuestros abogados especializados en desahucios. Debe saber que, desde el primer mes de impago, el arrendador tiene derecho a solicitar judicialmente la posesión de su vivienda.

Condena en costas al arrendatario tras la enervación del desahucio: artículo 22.5 de la LEC

Una vez iniciado el procedimiento de desahucio, aunque el arrendatario enerve la acción pagando las cantidades adeudadas, será igualmente condenado al pago de las costas procesales.

Así lo establece el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que dispone:

«La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.»

Este criterio ha sido confirmado por abundante jurisprudencia, como la Sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 20 de febrero, y la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que refuerzan la obligación del arrendatario de asumir los gastos procesales incluso en caso de enervación.

Preguntas frecuentes sobre la enervación del desahucio

¿Puede el arrendador oponerse a la enervación del desahucio si el inquilino paga fuera de plazo?

Sí. Si el arrendatario abona las cantidades reclamadas fuera del plazo de 10 días desde el requerimiento judicial, el arrendador puede oponerse. El pago extemporáneo no interrumpe el procedimiento de desahucio, por lo que el arrendador podrá solicitar que continúe hasta el lanzamiento.

¿Qué ocurre si el inquilino solo paga una parte de la deuda durante el plazo de enervación?

La enervación solo se produce si el arrendatario paga la totalidad de las rentas y cantidades adeudadas, incluyendo las vencidas hasta el momento del pago. Si el pago es parcial, no se considerará enervado el desahucio y el proceso judicial seguirá adelante.

¿Es posible enervar el desahucio si el contrato de arrendamiento ya ha sido resuelto?

No. La enervación únicamente es posible si el contrato de arrendamiento sigue vigente. Si el contrato ha sido resuelto previamente —por expiración del plazo, acuerdo entre las partes o sentencia— el arrendatario no podrá enervar el desahucio mediante el pago de la deuda.