Cómo Segregar Finca por Herencia: Guía Completa 2025

No eres el único que se ha sentido abrumado al heredar una finca junto con otros familiares y no saber qué hacer con ella. Muchos herederos se encuentran en una situación complicada cuando deben repartir una propiedad que, por su tamaño o características, resulta difícil de gestionar entre varios propietarios.

Te explico exactamente cómo segregar una finca por herencia de manera legal y sin perder tiempo ni dinero en procedimientos innecesarios. En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber: desde los requisitos básicos hasta los costes reales, pasando por los plazos legales y la documentación imprescindible.

Qué es segregar una finca por herencia y por qué es la mejor opción

La segregación de fincas por herencia es el proceso legal mediante el cual separas físicamente una parte de una propiedad original para crear una nueva finca independiente. A diferencia de lo que muchos creen, la finca original no desaparece, sino que simplemente se reduce en tamaño mientras nace una nueva propiedad con su propia referencia catastral.

Desde mi experiencia como abogado especializado en herencias, siempre recomiendo la segregación sobre la división de cosa común cuando es viable, principalmente por las ventajas económicas que ofrece.

Esta diferencia es crucial para tu bolsillo. En la segregación de herencias, solo pagas impuestos por el valor de la parte segregada (normalmente la más pequeña). En cambio, si optas por la división, tendrás que abonar el 1,5% sobre el valor total de toda la finca original.

Diferencias clave entre segregar y dividir una finca heredada

Muchos herederos confunden estos dos conceptos, pero las diferencias son importantes tanto a nivel legal como económico:

En la segregación:

• La finca original se mantiene pero reduce su tamaño
• Se crea una nueva finca independiente
• Pagas impuestos solo por la parte segregada
• Proceso más económico y sencillo

En la división:

• La finca original desaparece completamente
• Surgen dos o más fincas totalmente nuevas
• Pagas impuestos por el valor total de la propiedad
• Proceso más costoso y complejo

Como regla general, la segregación es la opción más inteligente cuando quieres separar menos del 20% de la superficie total de la finca. Si necesitas repartir porciones más grandes o iguales, entonces la división puede ser más apropiada.

Cuándo es viable segregar una finca por herencia

No todas las fincas se pueden segregar. Para que puedas proceder con la segregación de finca heredada, deben darse varias condiciones específicas:

Cuando un cliente llega al despacho preocupado por el reparto de una herencia, lo primero que analizo son estas condiciones básicas. Sin ellas, el proceso simplemente no será viable y tendremos que considerar alternativas como la división judicial de herencia.

Requisitos imprescindibles:

• Todas las fincas resultantes deben cumplir las dimensiones mínimas establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana
• Cada parte debe tener acceso directo a vía pública
• Las nuevas fincas deben contar con servicios básicos (agua, luz, alcantarillado)
• Todos los herederos propietarios deben estar de acuerdo
• La finca original debe estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad

Marco legal para segregar fincas por herencia

La normativa que regula cómo segregar una finca por herencia se encuentra principalmente en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta ley establece que:

Para cualquier segregación necesitas obligatoriamente una licencia administrativa, el acuerdo de todos los propietarios y, en algunos casos, la aprobación de la junta de propietarios si existe régimen de propiedad horizontal.

Además, debes considerar:

• Normativa municipal: Cada ayuntamiento tiene sus propias ordenanzas urbanísticas
• Legislación autonómica: Las comunidades autónomas establecen requisitos adicionales
• Código Civil: Especialmente los artículos relacionados con la copropiedad y herencias

En mi opinión como abogado especializado en segregación de fincas, lo más importante es verificar primero la normativa municipal específica, ya que es donde suelen surgir la mayoría de los obstáculos.

Proceso paso a paso para segregar tu finca heredada

El procedimiento para la segregación de fincas por herencia sigue unos pasos muy concretos que debes respetar escrupulosamente:

1. Contratación del técnico especializado

Lo primero es contratar un arquitecto o ingeniero que elabore el proyecto de segregación. Este profesional debe:

• Analizar la viabilidad técnica de la operación
• Elaborar los planos de la finca original y las resultantes
• Verificar el cumplimiento de la normativa urbanística
• Redactar la memoria técnica del proyecto

2. Solicitud de licencia municipal

Con el proyecto técnico en mano, debes presentar la solicitud de licencia de segregación en el ayuntamiento correspondiente. La documentación necesaria incluye:

• Nota simple registral actualizada
• Certificado catastral descriptivo y gráfico
• Proyecto de segregación visado
• Justificación del cumplimiento de la normativa urbanística

¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Sin esta licencia, cualquier segregación que realices será nula de pleno derecho, y podrás enfrentarte a serios problemas legales en el futuro.

3. Escritura pública ante notario

Una vez obtenida la licencia municipal (que tiene una validez de 3 meses), debes formalizar la segregación mediante escritura pública. El notario verificará:

• La existencia de la licencia municipal
• El consentimiento de todos los propietarios
• La descripción exacta de las fincas resultantes
• El cumplimiento de los requisitos registrales

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

El último paso es inscribir las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad. Este trámite debe realizarse en el plazo máximo de dos meses desde el otorgamiento de la escritura.

Costes reales de segregar una finca por herencia

El precio final de una segregación por herencia varía según varios factores, pero puedo darte una estimación realista basada en mi experiencia:

Aquí viene lo que nadie te cuenta: el verdadero ahorro está en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si segregas una parte valorada en 50.000€ de una finca que vale 200.000€ en total, pagarás el 1,5% solo de los 50.000€ (750€) en lugar del 1,5% de los 200.000€ completos (3.000€).

Requisitos específicos según el tipo de finca

Segregación de finca rústica por herencia

Para las fincas rústicas, además de los requisitos generales, debes cumplir:

• Respetar la unidad mínima de cultivo establecida por cada comunidad autónoma
• Asegurar que cada parcela tenga acceso a camino público
• Verificar que no existan limitaciones por espacios protegidos
• Comprobar que se mantiene la clasificación del suelo

Segregación de finca urbana por herencia

En suelo urbano, los requisitos son más estrictos:

• Superficie mínima de 600 m² (varía según municipio)
• Acceso directo a vía pública urbana
• Disponibilidad de servicios urbanos
• Cumplimiento de índices de edificabilidad

Problemas frecuentes y cómo solucionarlos

Después de años gestionando segregaciones por herencia, he identificado los obstáculos más comunes:

Falta de acuerdo entre herederos: Es el problema más frecuente. La solución pasa por mediación familiar o, en casos extremos, por la acción de división judicial de la cosa común.

Incumplimiento de dimensiones mínimas: Cuando las parcelas resultantes no alcanzan la superficie mínima exigida. En estos casos, hay que replantear la distribución o considerar la división en lugar de la segregación.

Problemas con servicios urbanísticos: Especialmente en fincas urbanas donde alguna de las partes resultantes carece de acceso a servicios básicos.

Veamos por qué este detalle marca la diferencia: una segregación mal planificada puede quedarse bloqueada durante meses en el ayuntamiento, generando costes adicionales y retrasos innecesarios.

Aspectos fiscales de la segregación por herencia

La fiscalidad de la segregación de fincas heredadas es uno de los aspectos que más consultas genera:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica el tipo autonómico (generalmente 1,5%) sobre el valor de la finca segregada, no sobre el total.

Impuesto sobre Sucesiones: La segregación posterior a la herencia no genera nuevos hechos imponibles en este impuesto. Para más detalles sobre la fiscalidad hereditaria, puedes consultar nuestro artículo sobre el impuesto de sucesiones en Madrid.

Plusvalía municipal: Solo se devenga si posteriormente se produce una transmisión de alguna de las fincas resultantes. Si necesitas reclamarla, te interesará conocer el proceso para reclamar la plusvalía municipal.

En mi experiencia en casos de segregación por herencia, considero clave planificar la fiscalidad antes de iniciar el procedimiento para evitar sorpresas desagradables.

Plazos legales que debes respetar

Los plazos en una segregación son muy importantes y su incumplimiento puede echar por tierra todo el proceso:

• Licencia municipal: Validez de 3 meses desde su concesión
• Escritura notarial: Debe otorgarse dentro del plazo de validez de la licencia
• Inscripción registral: Máximo 2 meses desde el otorgamiento de la escritura
• Comunicación catastral: 2 meses desde la inscripción registral

Si no cumples estos plazos, tendrás que solicitar una nueva licencia y empezar el proceso desde cero, con los costes adicionales que eso supone.

¿Has detectado problemas en el reparto de tu herencia? Claves legales para actuar

Si te encuentras en una situación donde la herencia incluye una finca de gran tamaño que resulta impractical gestionar entre varios herederos, la segregación puede ser tu mejor aliado. No solo te permitirá un reparto más equitativo, sino que además facilitará la gestión futura de cada parte.

La clave está en actuar cuanto antes. Los procedimientos de segregación pueden alargarse varios meses, y mientras tanto, la finca sigue generando gastos de mantenimiento, seguros e impuestos que deben asumir todos los copropietarios.

Preguntas frecuentes sobre segregar finca por herencia:

¿Puedo segregar una finca si hay desacuerdo entre herederos?

No, necesitas el consentimiento de todos los copropietarios. Si no hay acuerdo, tendrás que acudir a la división judicial de la cosa común.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo de segregación?

Entre 3 y 6 meses en casos normales, aunque puede alargarse si surgen complicaciones administrativas o técnicas.

¿Qué pasa si la finca tiene cargas o hipotecas?

Las cargas se mantienen sobre las fincas resultantes. Es necesario contactar con la entidad financiera para redistribuir la responsabilidad hipotecaria si procede. Si tienes dudas sobre este proceso, puedes consultar más información sobre la escritura de préstamo hipotecario.

Si has detectado que segregar la finca heredada es la mejor opción para tu caso y no sabes por dónde empezar, no estás solo. Te ayudamos a defender tus derechos hereditarios con criterios técnicos y legales sólidos. Para casos más complejos donde todos los herederos no estén de acuerdo, también ofrecemos servicios de división judicial de herencia. Contacta con nosotros y te orientaremos desde el primer minuto, analizando la viabilidad de tu caso y planificando la estrategia más eficiente para conseguir tus objetivos.