Todo sobre la cédula de habitabilidad: qué es y cómo conseguirla

La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Este documento es necesario para contratar suministros y servicios básicos, así como para alquilar o vender la propiedad.

La cédula es intransferible, ya que está vinculada exclusivamente a un inmueble específico y no a una persona. Es un requisito obligatorio que solo puede ser solicitado por el propietario del inmueble o un representante autorizado.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad, también conocida como licencia de ocupación, es un documento que, según el Ministerio de Fomento, certifica la legalidad de una vivienda. Este documento garantiza que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y condiciones técnicas necesarias para su habitabilidad.

La cédula de habitabilidad es emitida por el Ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Para obtenerla, es necesario presentar un certificado de habitabilidad, que debe ser gestionado por un arquitecto o aparejador, quien se encarga de verificar que el inmueble cumple con todos los requisitos exigidos por las autoridades, como superficie útil, equipamiento y otras condiciones mínimas.

Una vez emitido el certificado de habitabilidad, debe presentarse en el Ayuntamiento, donde un técnico lo revisará y, de ser aprobado, expedirá la cédula de habitabilidad. El formato de este documento puede variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Este documento es obligatorio en comunidades como Murcia, La Rioja, Asturias, Cataluña, Cantabria y Navarra. En otras comunidades autónomas, los propietarios deben tramitar una licencia de primera o segunda ocupación en lugar de la cédula de habitabilidad.

Contenido de la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad debe incluir la siguiente información esencial:

• Ubicación: La dirección exacta de la vivienda, reflejada con precisión en el documento.
• Distribución de la vivienda: El número total de habitaciones y otros espacios, como terrazas o patios.
• Superficie útil: Las dimensiones interiores de la vivienda, expresadas en metros cuadrados.
• Umbral máximo de ocupación: La capacidad máxima de ocupantes, determinada en función de la superficie útil de la vivienda.
• Datos del técnico certificador: La identificación completa del arquitecto o aparejador autorizado que emite la certificación.

Duración de la cédula de habitabilidad

La vigencia de la cédula de habitabilidad varía según cada comunidad autónoma, aunque generalmente es de 15 años. La duración específica depende de la fecha de emisión y del tipo de cédula:

• Cédulas de primera ocupación:
  • Emitidas antes de 2004: vigencia de 10 años.
  • Emitidas entre 2004 y 2012: vigencia de 15 años.
  • Emitidas a partir de 2012: vigencia de 25 años.
• Cédulas de rehabilitación y segunda ocupación: Tienen una vigencia estándar de 15 años.

La mayor vigencia de las cédulas de primera ocupación se debe a los requisitos más exigentes que deben cumplir actualmente las construcciones, lo que garantiza que se mantengan en condiciones óptimas durante más tiempo.

Requisitos de una vivienda para obtener la cédula de habitabilidad

Los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad varían según la normativa de cada comunidad autónoma, pero generalmente incluyen las siguientes condiciones:

• Superficie útil mínima: La vivienda debe tener al menos 36 metros cuadrados de superficie útil.
• Distribución de espacios: La vivienda debe contar con una cocina, un baño completo o cámara higiénica, y una sala de estar.
• Superficie mínima de las habitaciones: Cada habitación debe tener una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
• Altura mínima: La altura entre el suelo y el techo debe ser de al menos 2,5 metros en las habitaciones principales y de 2,2 metros en baños, cocina, pasillos y corredores.

Además, la vivienda debe estar registrada en el Catastro como de uso residencial y cumplir con requisitos de seguridad y salubridad, asegurando condiciones básicas de habitabilidad para los ocupantes.

Documentos necesarios para solicitar la cédula de habitabilidad

Para solicitar la cédula de habitabilidad, es necesario presentar los siguientes documentos:

• Formulario de solicitud impreso.
• Comprobante de pago de la tasa correspondiente.
• Copia del Número de Identificación Fiscal (NIF) del propietario o del representante autorizado.
• Copia de la escritura del inmueble o del contrato de arrendamiento.

Tipos de cédulas de habitabilidad

La cédula de habitabilidad se clasifica en diferentes tipos según la antigüedad del inmueble:

• Cédula de primera ocupación de rehabilitación: Este documento se expide para viviendas que han sido objeto de rehabilitaciones importantes o reformas estructurales de gran alcance.
• Cédula de primera ocupación: Emitida por el Ayuntamiento a promotores de viviendas nuevas, certificando que el inmueble es habitable desde su construcción.
• Cédula de segunda ocupación: Es la renovación de la cédula de primera ocupación para viviendas que ya existen, generalmente referida a inmuebles antiguos que requieren actualización de su cédula de habitabilidad.

¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?

Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario contratar los servicios de un aparejador o arquitecto colegiado, quien visitará el inmueble para verificar que cumple con los requisitos de habitabilidad establecidos por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Después de la inspección, el arquitecto o aparejador emitirá un certificado de habitabilidad, que deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos. Luego, este certificado se presenta ante la autoridad competente, quien se encargará de expedir la cédula de habitabilidad. El proceso completo suele demorar un máximo de tres meses.

Si se necesita un duplicado de la cédula, este puede solicitarse en la autoridad competente, ya que es un documento público accesible también para arrendatarios, previa identificación del solicitante como propietario o inquilino.

Costo de la cédula de habitabilidad

El precio del trámite varía según el tipo de vivienda y la Comunidad Autónoma. El costo del duplicado suele ser gratuito, requiriendo solo la identificación del solicitante. Por otro lado, el costo del certificado de habitabilidad dependerá de los honorarios del arquitecto o aparejador, quienes tienen libertad para fijar su tarifa.

Además, se deben abonar las tasas establecidas por la Comunidad Autónoma y el visado del Colegio de Ingenieros, siendo un trámite rápido y asequible, generalmente no superior a 200 euros.

Para una compraventa, el pago de este documento generalmente corresponde al vendedor, aunque puede acordarse que sea el comprador quien asuma el costo. En el caso de arrendamientos, el pago le corresponde al propietario de la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad?

No, la cédula de habitabilidad vigente es obligatoria para solicitar un crédito bancario o una hipoteca sobre una vivienda. Este documento, junto con otros requisitos y garantías, es esencial para que la entidad financiera apruebe el préstamo. Sin la cédula, la vivienda no se considera legalmente habitable, y, por lo tanto, no puede ser hipotecada. Sin embargo, algunas hipotecas pueden firmarse sin cédula de habitabilidad en el caso de inmuebles destinados a usos no residenciales, como oficinas, locales comerciales o fincas rústicas.

¿Cómo verificar si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?

Para averiguar si una vivienda cuenta con la cédula de habitabilidad, es necesario solicitar esta información en el Ayuntamiento correspondiente, donde la propiedad esté registrada.

¿Se puede dar de alta la luz sin cédula de habitabilidad?

No, la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda establece la obligatoriedad de la cédula de habitabilidad para solicitar y dar de alta los suministros básicos como luz, gas y agua. Este documento es indispensable para activar estos servicios en la vivienda.

¿Es posible escriturar una vivienda sin cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es uno de los documentos más importantes en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, la posibilidad de escriturar una vivienda sin ella depende de la normativa específica de la Comunidad Autónoma donde se ubique la propiedad. Generalmente, al vender, alquilar o registrar suministros de una vivienda, este documento será necesario.