Cómo redactar un contrato de obra para evitar problemas legales

Ha llegado el momento que esperabas…o eso creías. Llegas a la oficina del contratista que parece amigable para que te enseñe un documento digamos muy genérico sin muchos detalles incluso partes mal redactadas. Al mirarle se excusa alegando que es lo normal en estos proyectos y que siempre ha trabajado de esa forma, que la forma en que esté expresado el contrato de obra no es importante. Te promete mucho, pero como abogado experto en contratos de obras te tengo que decir que no es buena idea el comenzar una obra con un contrato de este estilo ya que en el noventa y nueve por ciento de los casos esto llega a suponer una obra inacabada o peor aún en que desaparezcan con tu dinero y no quieres eso ¿verdad?

En mi experiencia profesional, he comprobado que redactar específicamente un contrato preventivo es la diferencia entre una reforma exitosa y años de batallas legales. Un documento bien estructurado no solo previene problemas, sino que te permite defenderte en casos imprevistos.

Podemos ayudarte.

En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en defectos de construcción. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en esta materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso. 

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¿Por qué un contrato específico marca la diferencia?

La redacción específica de contratos de obra constituye tu principal herramienta de protección ante los riesgos que puedas tener en tu reforma u obra en tu inmueble.

Eliminación de ambigüedades peligrosas

Un contrato de obra del que puedas confiar debería incluir términos perfectamente explicados con cada concepto y así eliminar espacios para disputas o malentendidos que puedan derivar en conflictos legales, sobrecostes o paralizaciones del proyecto.

Los contratos genéricos emplean términos como «materiales de calidad», «acabados profesionales» o «plazo razonable» que son interpretables según la conveniencia de cada parte. Un contrato específico define exactamente qué significa cada concepto, eliminando espacios para disputas posteriores provocados por los vicios constructivos.

Creación de obligaciones verificables

La empresa constructora está obligada a especificar normas o códigos técnicos de la edificación para que puedas verificar el cumplimiento.

Establecimiento de consecuencias claras

Un contrato bien redactado no solo define qué hay que hacer, sino qué pasa si no se hace. Tiene que especificar de forma que puedas entender fácilmente las consecuencias de incumplirlo.

Elementos críticos específicos para obras

Los llamados elementos críticos dentro de un contrato de obra deben estar viene especificados. Te hablo por ejemplo de los materiales o de la forma de actuar en cada espacio de la obra además de describir un inventario de todas esas zonas afectadas.

Definición milimétrica del alcance

Exacto, detallado y minucioso. Así tiene que quedar el objetivo de la obra que van a realizar en tu inmueble para que quede según lo acordado. Para que lo entiendas esto debe incluir un inventario exhaustivo de todas las estancias afectadas con los límites exactos de la actuación en cada espacio y una descripción detallada de cada trabajo a realizar por ellos detallando los trabajos que se excluyen de tu contrato de ejecución de obra.

Especificación técnica blindada de materiales

¿Conoces los materiales que van a utilizar? Si no eres arquitecto o trabajas en una construcción no tienes porqué así que es un derecho tuyo y una obligación de la empresa constructora que llevará tu reforma el que detallen cada material que se va a utilizar y no hablo solamente de que te digan que esto es hormigón y aquello ladrillo. Más bien, tiene que quedar detallado la marca, modelo y referencia específica del fabricante con sus características técnicas, es decir, dimensiones, peso y resistencias además de las certificaciones que son exigidas (CE, calidad, medioambientales) y la procedencia y suministrador autorizado.

Todos estos detalles evitan la pesadilla de descubrir que han usado materiales de inferior calidad durante o después de la ejecución.

Cronograma de ejecución detallado

No vale que te digan que en un par de semanas quedará finalizada la obra. Tienen que dejarte por escrito en el contrato de realización de obra la fecha específica de inicio y las condiciones para comenzar. También una secuencia de trabajo que permita seguimiento del avance incluso que especifiquen las condiciones climáticas que puedan afectar el desarrollo.

Cláusulas de protección avanzada

Tu contrato de obra debe incluir ciertas cláusulas que te enseño ahora dependiendo del tema de que se trate. Esto te servirá como escudo legal para protegerte de un incumplimiento de la empresa constructora.

Cláusula de penalizaciones escalonadas

Las penalizaciones escalonadas son de un sistema progresivo que pueden especificarse en tu contrato de esta forma:

«Retraso 1-7 días: 0,1% del presupuesto por día. Retraso 8-15 días: 0,2% por día. Retraso superior a 15 días: 0,3% por día más facultad de resolución contractual.»

Cláusula de calidad certificada

Aquí hablamos de la calidad de los materiales con su certificado de conformidad del fabricante que puede venir escrito en el contrato de trabajos de obra de esta manera:

«Todos los materiales instalados requerirán certificado de conformidad del fabricante. El contratista proporcionará documentación técnica completa y garantías específicas de cada producto antes de su instalación.«

Cláusula de supervisión y acceso

Llegamos a la parte en la que habla de la debida supervisión y de la inspección correcta de materiales o inspección de posibles defectos en tu inmueble. Puede quedar así explicado:

«El promotor tendrá derecho de acceso ilimitado a la obra para supervisión. El contratista facilitará inspección de materiales antes de su instalación y permitirá verificación de trabajos ocultos antes de su recubrimiento.»

Cláusula anti-subcontratación no controlada

Esta cláusula te evita no llevar control de quién en realidad está llevando a cabo la obra. Podría estar escrito en el contrato de esta manera.

«Toda subcontratación requerirá comunicación previa con identificación del subcontratista, alcance de su intervención y mantenimiento de responsabilidades del contratista principal.«

Control de modificaciones y extras

¿Te gustaría llegar a tu vivienda recién reformada y encontrarte que no está cómo lo acordaste con el contratista? A nadie le gustaría eso así que quiero ahorrarte los lamentos de después e indicarte lo que necesitas para poder tener un control completo de las modificaciones o lo que se quiera añadir.

Procedimiento obligatorio para cambios

Establece un protocolo inflexible. Si, tiene que ser lo más inflexible que se pueda redactar para que no haya vacíos legales que aproveche el contratista. Esto incluirá pues:

1. Solicitud escrita justificada del cambio propuesto.
2. Presupuesto detallado con precios unitarios desglosados.
3. Plazo específico para respuesta del promotor.
4. Autorización por escrito antes de ejecutar cualquier modificación.
5. Actualización del contrato que incorpore el cambio autorizado.

Límites infranqueables

Los límites que especifiques deben ser totalmente claros y de fortaleza en su explicación como si fueran infranqueables, que no quede ningún ánimo de dudas. Aquí tienes un ejemplo:

«Las modificaciones no podrán superar el 15% del presupuesto original sin nueva contratación específica. Toda modificación no autorizada será descontada del precio final.»

Gestión preventiva de conflictos

Por mi experiencia como abogado experto en mediar conflictos en contratos de obra te aconsejo que es mejor dejar por escrito aquello de lo que tu preveas que puede llegar a ser un problema y así evitar un conflicto por una reforma mal hecha, en vez de tener una mala comunicación y falta de mediación sin ninguna garantía en tu contrato. Esto te va a perjudicar.

Protocolo de comunicación obligatorio

Las comunicaciones que tengáis deben ser por escrito incluso con acuse de recibo a ser posible. Te insisto en que todo debe comunicarse por escrito incluidas las decisiones verbales.

Sistema de alertas tempranas

Si estuviese en tu contrato escrito que el contratista tiene que comunicar todo lo que pueda afectar en plazo, presupuesto o la calidad del material podrías pedirle responsabilidades por daños que se ocasionen de esta falta de comunicación. Pero claro, esto como te digo debe estar bien redactado en el contrato.

Mediación especializada obligatoria

Es muy recomendable que entre las dos partes en caso de conflicto haya una mediación previa a tener que ir al juzgado lo que causaría un proceso más lento y complicado. La normativa establece unos 30 días para acudir a mediación especializada en construcción.

Garantías y responsabilidades específicas

Las garantías específicas deben superar las mínimas legales para proporcionarte protección real y efectiva.

Garantías ampliadas por elementos

Existen unos periodos de garantía para los diferentes materiales dentro de una obra que tienes que conocer y son:

• Estructura y elementos portantes como vigas o muros: 10 años conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 17.a.
• Instalaciones y sistemas: Se suelen dar unos 5 años de media para un funcionamiento correcto.
• Acabados y carpintería: Si estos son afectados por grietas o humedades son unos 3 años y si afectan a los acabados solamente entonces sería 1 año.
• Mano de obra: 1 año para los defectos de ejecución según el artículo17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Retenciones de garantía

Hay una retención del 10% que se le retiene al contratista hasta que se verifiquen los defectos en el primer año de recibir tu inmueble reformado. Al terminar los primeros 6 meses se le paga un 5% de esa retención y al finalizar el año si das el visto bueno se le abona el otro 5% restante.

Cláusulas específicas ante abandono

Una preocupación frecuente es que el contratista abandone la obra antes de finalizarla, dejando al propietario en una situación crítica. Si no quieres que esto te ocurra a ti debes especificar en tu contrato de construcción ciertas garantías y protocolos como estos:

Garantía de continuidad

Existe una garantía que puede contribuir a que la obra se finalice y es que el contratista deja como aval bancario un 20% del presupuesto que sólo se le devolverá si quedas satisfecho con el trabajo que ha realizado en tu inmueble.

Protocolo ante paralización

Una paralización injustificada puede permitir que se contrate a un tercero con cargo al contratista que no va a seguir con tu reforma. Esto debería ser algo que aparezca en tu contrato. Pero si te preocupa específicamente esta situación, es fundamental conocer qué hacer si el contratista no termina la obra.

Aspectos técnicos de la dirección facultativa

La dirección facultativa requiere se defina de forma clara y específica cuando intervienen técnicos en el proyecto. Y eso es algo que va a ocurrir siempre así que tu caso no es la excepción.

Definición de competencias técnicas

Cuando hay arquitecto o aparejador debe de haber una definición adecuada como esta:

• Competencias específicas de cada técnico interviniente.
• Procedimiento para certificaciones y aprobación de trabajos.
• Responsabilidades de supervisión y control de calidad.

Coordinación técnica

Las normativas hablan de que el contratista tiene que acatar las instrucciones del director de obra. En cuanto a las quejas o resoluciones es el primer responsable en tratar de resolverlas. La cooperación y forma de llevar a cabo las funciones de cada uno es fundamental para la correcta coordinación técnica de tu vivienda.

Terminación y recepción específica

Llegados hasta este punto seguro que estarás deseando que llegue la terminación de la obra, pero este es el punto más crucial y en el que más cuidado debes tener por lo que te voy a mostrar el proceso adecuado.

El proceso de terminación debe estar detalladamente regulado para evitar disputas en la fase final.

Acta de recepción provisional detallada

Esta recepción provisional se refiere a verificar todos los defectos que se puedan encontrar antes de entregarte la vivienda. Ocurre finalizada la obra o reforma y tendrán un plazo para corregir estas.

Periodo de garantía operativo

Como te señalé antes hay un periodo de garantía para que puedas notificar deficiencias. El que no te atiendan significa que podrás contratar otra empresa para las reparaciones corriendo los gastos a cargo del contratista.

Diferenciación con contratos de obra estándar

Los contratos estándar de construcción suelen ser documentos genéricos que protegen principalmente al contratista y eso es lo que queremos evitar ya que pueden aprovecharse de ti, mientras que un contrato específico equilibra esa relación contractual y llega a ser completamente legal y equitativo.

Limitaciones de formatos estándar

Los contratos tipo o estándar que pueden ofrecerte el contratista presentan:

• Cláusulas favorables al contratista que limitan sus responsabilidades.
• Ambigüedades intencionadas, es decir, expresiones y palabras que se pueden interpretar de diversas maneras y así provocar confusión.
• Ausencia de penalizaciones efectivas por incumplimiento.
• Una falta de protección para ti.

Ventajas del contrato específico

Un contrato adaptado en cambio proporciona:

• Equilibrio real entre derechos y obligaciones.
• Precisión técnica que elimina las malas interpretaciones.
• Consecuencias proporcionadas por cada tipo de incumplimiento.

Si necesitas profundizar en los elementos básicos que debe contener todo contrato, puedes consultar nuestro análisis sobre contratos de ejecución de obra.

Cuando necesitas asesoramiento legal especializado ante un contrato de obra

El asesoramiento legal especializado es recomendable en ciertos supuestos que requieren de la profesionalidad de un letrado experto en contratos de obra. Te hablo por ejemplo de:

Proyectos de alta complejidad técnica

• Reformas que afecten elementos que soporten la carga de la estructura.
• Instalaciones especializadas como las que se controlan con tecnología para gestionar la seguridad, climatización o iluminación de tu vivienda.
• Proyectos multidisciplinares con varios contratistas coordinados.
• Obras en edificios protegidos o con limitaciones especiales.

Inversiones económicas significativas

• Proyectos superiores a 100.000 euros que requieren protección específica.
• Reformas integrales de viviendas completas.
• Proyectos comerciales o de actividad económica.
• Obras con financiación específica que condicione la ejecución.

Situaciones de riesgo elevado

• Contratistas sin referencias o con antecedentes problemáticos.
• Plazos muy ajustados que incrementen la presión sobre la ejecución.
• Proyectos en inmuebles alquilados con limitaciones contractuales.
• Obras que requieran licencias especiales o tramitaciones complejas.

Bloque explicativo sobre nuestra asistencia legal

En Ródenas Abogados ofrecemos servicios especializados en redacción preventiva de contratos de obra, incluyendo:

• Análisis específico de tu proyecto pudiendo identificar de forma inmediata los riesgos asociados a tu reforma.
• Redacción completa de contratos adaptados a tus circunstancias y al tipo de obra de tu vivienda.
• Revisión y mejora de los contratos propuestos por el contratista.
• Negociación de los términos necesarios para una correcta ejecución de la obra.

La redacción específica de un contrato de obra es la inversión más inteligente que puedes hacer antes de iniciar cualquier proyecto de construcción o reforma. Si está bien redactado te evita conflictos futuros que ojalá nunca te ocurran.

No te dejes llevar por la prisa o las presiones del contratista para firmar documentos genéricos o incompletos. Cada euro y cada hora invertidos en redactar correctamente el contrato pueden ahorrarte miles de euros y meses de disputas posteriores.

Cada proyecto es diferente por lo que requiere cláusulas adaptadas. Si tienes dudas sobre la redacción o tu situación es de un proyecto complejo quiero ofrecerte mi ayuda y asesoramiento especializado. Ya hemos comentado todo lo que debe tener tu contrato de obras, sólo falta que te dejes poner en manos expertas a la hora de redactarlo.

Preguntas frecuentes sobre redacción de contratos de obra

¿Es mejor un contrato muy detallado, aunque sea más largo?

Sin duda, sí. Puede parecer excesivo al principio, pero un contrato detallado previene malentendidos y te protege ante posibles conflictos. Lo contrario —dejar cabos sueltos— suele acabar en disputas largas y costosas. En materia de obras, más vale prevenir que reclamar.

¿Puede el contratista negarse a firmar un contrato específico?

Puede hacerlo, pero sería indicativo de falta de profesionalidad o intención de querer incumplir o protegerse de esa forma para futuros problemas. Si fuera un buen profesional el comprometerse en un contrato bien redactado para cumplir unas exigencias que son trabajo suyo no debería serle un problema.

¿Debo modificar drásticamente el contrato propuesto por el contratista?

Depende de su contenido. Si el contrato es demasiado genérico o claramente desequilibrado, lo más prudente es hacer una revisión exhaustiva y modificarlo a fondo. En cambio, si está bien estructurado y contempla aspectos clave, puede ser suficiente con introducir ajustes puntuales para reforzar tu seguridad jurídica. En cualquier caso, conviene que lo revise un abogado antes de firmar.