Desistimiento de Arras Penitenciales: Guía Completa 2025 con Consecuencias Económicas

¿Has firmado un contrato de arras penitenciales y ahora quieres echarte atrás de la compra de tu vivienda? No eres el único que se encuentra en esta situación de incertidumbre inmobiliaria y necesita saber exactamente cuáles son sus opciones legales.

Te explico todo lo que necesitas saber sobre el desistimiento de arras penitenciales, cómo ejercer este derecho sin problemas y qué consecuencias económicas conlleva realmente para que puedas tomar la mejor decisión informada.

Descubrirás cuándo puedes desistir del contrato, cuánto dinero perderás o recuperarás según tu situación, y los pasos exactos que debes seguir para hacer efectivo tu desistimiento de forma legal y sin complicaciones adicionales.

¿Qué es el desistimiento de arras penitenciales?

El desistimiento de arras penitenciales es el derecho que tienen tanto el comprador como el vendedor de abandonar voluntariamente un contrato de compraventa inmobiliaria, asumiendo únicamente las penalizaciones económicas pactadas previamente.

Esta figura jurídica está regulada por el artículo 1454 del Código Civil, que establece un mecanismo específico de resolución contractual sin necesidad de alegar incumplimiento ni demostrar daños y perjuicios.

Fundamento legal del derecho de desistimiento

El Código Civil español determina que:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

Esta normativa otorga a ambas partes una «vía de escape» del contrato, estableciendo penalizaciones claras y proporcionadas que evitan largos procesos judiciales.

Tipos de desistimiento según la parte que lo ejerce

Desistimiento por parte del comprador

Cuando el comprador decide desistir del contrato de arras penitenciales:

Consecuencia económica: Pierde íntegramente la cantidad entregada como arras Procedimiento: Debe comunicar formalmente su decisión al vendedor Plazo: Hasta el momento de la firma de la escritura pública Documentación: No requiere justificar los motivos del desistimiento

Ejemplo práctico: Si entregaste 20.000€ como arras por una vivienda de 300.000€ y decides desistir, perderás los 20.000€ pero no tendrás más obligaciones económicas con el vendedor.

Desistimiento por parte del vendedor

Cuando es el vendedor quien ejerce el desistimiento:

Consecuencia económica: Debe devolver el doble de las arras recibidas Cálculo: Cantidad original × 2 Plazo de devolución: Inmediato tras comunicar el desistimiento Sin justificación: Tampoco requiere explicar sus motivos

Ejemplo práctico: Si el vendedor recibió 15.000€ como arras y desiste, deberá pagar al comprador 30.000€ (15.000€ originales + 15.000€ de penalización).

¿Cuándo puedes ejercer el desistimiento de arras penitenciales?

Límites temporales para desistir

El desistimiento solo puede ejercerse hasta el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. Una vez otorgada la escritura ante notario, se extingue definitivamente este derecho.

¿Quieres saber por qué este detalle temporal es tan importante?

Porque muchos compradores desconocen que el mero hecho de acudir a la notaría ya consolida el contrato, aunque no se haya realizado el pago completo ni la entrega de llaves.

Situaciones comunes para el desistimiento

Las circunstancias más frecuentes que motivan el desistimiento incluyen:

• Denegación de la hipoteca por parte de la entidad bancaria
• Cambio en la situación económica personal del comprador
• Aparición de mejor oportunidad inmobiliaria para el comprador
• Recepción de oferta superior por parte del vendedor
• Problemas técnicos o legales detectados en el inmueble
• Cambios familiares o laborales imprevistoss

Diferencias clave entre arras penitenciales y otros tipos de arras

Arras penitenciales vs arras confirmatorias

Arras penitenciales vs arras penales

Las arras penales se diferencian porque no permiten el desistimiento libre. Si incumples un contrato con arras penales, además de perder la señal, puedes ser obligado a pagar daños y perjuicios adicionales.

Procedimiento paso a paso para el desistimiento

Si eres el comprador que quiere desistir

1. Revisión del contrato: Confirma que se trata de arras penitenciales
2. Cálculo de pérdidas: Asume que perderás el 100% de las arras
3. Comunicación formal: Notifica por escrito tu decisión al vendedor
4. Documentación: Solicita acuse de recibo de tu comunicación
5. Renuncia a recuperación: Acepta la pérdida definitiva del dinero entregado

Si eres el vendedor que desiste

1. Cálculo de devolución: Prepara el doble de la cantidad recibida
2. Comunicación inmediata: Informa al comprador de tu decisión
3. Pago efectivo: Realiza la devolución duplicada sin demora
4. Documentación: Obtén recibí del pago realizado
5. Liberación contractual: Confirma la extinción de obligaciones mutuas

Cláusulas importantes en contratos de arras penitenciales

Elementos esenciales que debe contener el contrato

Para que el desistimiento funcione correctamente, el contrato debe incluir:

• Identificación clara como «arras penitenciales»
• Cantidad exacta entregada como señal
• Consecuencias específicas del desistimiento por cada parte
• Plazo límite para ejercer el desistimiento
• Forma de comunicación del desistimiento

Aquí viene lo que nadie te cuenta sobre las cláusulas abusivas…

Algunos contratos incluyen penalizaciones adicionales o restricciones al desistimiento que contradicen el artículo 1454 del Código Civil. Estas cláusulas son nulas de pleno derecho y no pueden aplicarse.

Cláusulas que debes evitar

• Prohibición absoluta del desistimiento
• Penalizaciones superiores a la duplicación/pérdida de arras
• Plazos de desistimiento excesivamente reducidos
• Condiciones adicionales para ejercer el desistimiento

Aspectos fiscales del desistimiento de arras penitenciales

Tratamiento fiscal para el comprador

Cuando el comprador desiste y pierde las arras:

• No hay ganancia patrimonial que declarar
• Pérdida patrimonial no deducible fiscalmente
• Sin obligaciones adicionales con Hacienda

Tratamiento fiscal para el vendedor

El vendedor que desiste debe considerar:

• La devolución duplicada puede generar pérdida patrimonial
• Posible deducibilidad de la pérdida en determinados casos
• Conveniencia de consultar con asesor fiscal especializado

Errores más comunes en el desistimiento de arras penitenciales

Errores que cometen los compradores

Error 1: Desistir después de firma de escritura

• Problema: Ya no existe derecho de desistimiento
• Solución: Verificar fechas antes de cualquier actuación

Error 2: No comunicar formalmente el desistimiento

• Problema: El vendedor puede exigir cumplimiento
• Solución: Notificación escrita con acuse de recibo

Error 3: Intentar recuperar parte de las arras

• Problema: La pérdida es total e irrevocable
• Solución: Aceptar las consecuencias establecidas legalmente

Errores que cometen los vendedores

Error 1: Retrasar la devolución duplicada

• Problema: Puede generar intereses de demora
• Solución: Pago inmediato tras comunicar desistimiento

Error 2: Ofrecer devolución simple en lugar de duplicada

• Problema: Incumple la normativa del Código Civil
• Solución: Cumplir exactamente con la duplicación establecida

Alternativas al desistimiento de arras penitenciales

Renegociación del contrato

Antes de desistir, considera la posibilidad de modificar el contrato original:

• Cambio de precio si han variado las circunstancias del mercado
• Ampliación de plazos para obtener financiación
• Modificación de condiciones específicas problemas detectados

Cesión de la posición contractual

En determinados casos, puedes transferir tu posición a un tercero:

• El nuevo comprador asume tus obligaciones
• Requiere consentimiento del vendedor
• Evitas las penalizaciones del desistimiento

Preguntas frecuentes sobre desistimiento de arras penitenciales

¿Puedo desistir si me deniegan la hipoteca?

Sí, puedes ejercer el desistimiento libremente aunque te denieguen la financiación. Las arras penitenciales te otorgan este derecho independientemente de los motivos. Sin embargo, algunos contratos de compraventa de viviendas incluyen cláusulas específicas sobre problemas de financiación que pueden ser más favorables que el simple desistimiento.

¿Qué diferencia hay entre desistimiento y incumplimiento?

El desistimiento es voluntario y está previsto en el contrato, mientras que el incumplimiento es involuntario y puede generar responsabilidades adicionales por incumplimiento de las obligaciones. Con arras penitenciales, ejerces un derecho; en caso de incumplimiento sin desistimiento formal, podrías enfrentar reclamaciones por daños y perjuicios.

¿Puedo desistir parcialmente del contrato?

No existe el desistimiento parcial. O bien mantienes íntegramente el contrato o lo rescindes completamente. No puedes desistir de parte de las condiciones manteniendo otras vigentes. Esto se debe a que los gastos de escritura de compraventa y demás aspectos contractuales forman un conjunto indivisible.

¿Has detectado problemas con tu contrato de arras penitenciales y no sabes cómo proceder? Claves para actuar correctamente

Si te encuentras ante una situación compleja de desistimiento de arras y necesitas evaluar todas tus opciones legales, no estás solo en esta decisión. Te ayudamos a analizar tu contrato específico, calcular las consecuencias económicas exactas y gestionar todo el proceso de desistimiento con criterios jurídicos sólidos.

En Ródenas Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y contratos de arras. Contacta con nosotros y te orientaremos desde el primer minuto para que tomes la mejor decisión.

Marco normativo aplicable: Artículo 1454 del Código Civil español, Ley de Contratos de Compraventa, jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de arras penitenciales y doctrina consolidada sobre desistimiento contractual.