¿Se puede paralizar judicialmente una obra en curso?

Si te llegaste a hacer esta pregunta posiblemente seas de los que se han visto despiertos desde las 7 de la mañana, pero no por tener que ir a trabajar sino por los ruidos de los taladros y sierras que están utilizando los obreros de tu querido vecino de arriba. Y no es que lleven dos días, sino que con este ya son cuatro meses y te preguntas si estará tirando todas las paredes abajo y comenzando de cero. Pero te fijas en que todo indica que posiblemente esté intentando invadir zonas que son comunes del vecindario. ¿Estará intentando hacerse con el hueco del ascensor? ¿O ampliando la terraza de fuera? ¿La pared donde toca no será una de las que dan estructura al bloque? Lo que está claro es que no quieres ir a dormir con el vecino de abajo así que si piensas hacer algo al respecto una paralización judicial de obra puede ser la única herramienta efectiva para detener daños mayores.

Como abogado especializado en conflictos de construcción, he gestionado numerosos casos donde la paralización urgente de trabajos ha sido crucial para evitar perjuicios irreparables o reclamar incumplimientos muy graves. Esta medida judicial, fundamentada correctamente y con la ayuda de un abogado experto en paralización de obras te permitirá devolver la tranquilidad a tu casa.

Podemos ayudarte.

En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en defectos de construcción. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en esta materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso. 

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¿Cuándo procede la paralización judicial?

¿Quieres saber si reúnes los requisitos para solicitar la suspensión de esa obra que te preocupa? Ten en cuenta que son los tribunales los que intervienen y no es un caso muy habitual así que te muestro en qué situaciones podrás hacerte de esta herramienta judicial a tu favor.

Riesgo de daño irreparable

La paralización procede cuando existe:

• Riesgo estructural para el edificio o inmuebles colindantes, como tu vivienda u otras de tus vecinos.
• Afectación irreversible a elementos protegidos o históricos.
• Invasión de espacios comunes o privados.
• Incumplimiento grave que causaría perjuicios irreparables, te hablo por ejemplo de que les falte las licencias necesarias o permisos, incumplir normativas de seguridad que puedan provocar graves accidentes y así por el estilo.

Periculum in mora

Esta frase expresa que puede suponer un peligro el que esperes más tiempo cuando en realidad hay una urgencia real en comunicarlo. Si esperases un proceso ordinario esto te perjudicaría porque cada día que pasa de la obra agrava la situación irregular y los daños aumentan progresivamente.

Fumus boni iuris

Posiblemente no entiendas latín así que te explico porque escribí esta expresión jurídica. Esto se refiere a una apariencia de ser un buen derecho, es decir, que la demanda que hagas tiene que disponer de pruebas suficientes y por lo tanto cuando juzguen tu caso verán que tienes pleno derecho a demandar.

Debe existir entonces cuando lo supervisen:

• Incumplimiento evidente de la normativa urbanística.
• Vulneración manifiesta de derechos de propiedad.
• Afectación probada a derechos fundamentales (como puede ser el derecho a la intimidad o a la buena salud).

Proporcionalidad de la medida

La suspensión debe ser:

• Menos gravosa para el demandado que el daño evitado. Aquí evaluarán si en qué medida le afecta a tu vecino el que se frene su obra.
• Adecuada para proteger tus derechos en peligro.
• Necesaria por ausencia de alternativas menos restrictivas.
• Equilibrada entre intereses en conflicto.

Tipos de paralización de obras según la jurisdicción

Los tipos de paralización varían según el tipo de jurisdicción competente y el tipo de conflicto que haya en tu caso particular.

Paralización en jurisdicción civil

En procedimientos civiles ordinarios puede ocurrir lo siguiente:

• Medidas cautelares que aparecen en el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Prevención de daños patrimoniales.

Paralización en contencioso-administrativo

Este tipo de paralización supone:

• Suspensión de licencias irregularmente concedidas.
• Paralización de obras municipales ilegales.
• Medidas cautelares contra ordenanzas urbanísticas.
• Protección del dominio público municipal.

Paralización penal

La paralización se realizará por la vía penal si ocurre alguna de las siguientes condiciones:

• Delitos urbanísticos graves contra ordenación del territorio.
• Delitos contra patrimonio histórico o medioambiental.
• Riesgo para seguridad de personas por obras peligrosas.
• Prevaricación urbanística de funcionarios públicos, es decir, algún arquitecto del ayuntamiento o responsable de conceder la licencia lo ha hecho a sabiendas de que no es legal.

Paralización administrativa

Por la propia administración se puede paralizar esa obra por alguno de los siguientes requisitos:

• Obras sin licencia detectadas por inspección municipal.
• Incumplimiento de condiciones de licencia concedida.
• Riesgo para la seguridad ciudadana o la salubridad pública.
• Afectación a patrimonio histórico protegido.

Procedimiento para solicitar paralización

El procedimiento para solicitar la paralización requiere de tu parte una preparación cuidadosa y fundamentada para que el proceso se haga de manera legal y correcta. Como quiero guiarte en el proceso te voy a explicar la preparación previa que necesitas.

Preparación previa de la solicitud

Antes de presentar la demanda debes documentar de forma exhaustiva el problema y sus consecuencias y recopilar las pruebas fotográficas y documentales. A poder ser busca un perito arquitecto que pueda elaborar un informe para acreditar esos riesgos o irregularidades en la obra de tu vecino. Dicho esto, debes realizar lo que se llama una solicitud de medidas cautelares.

Contenido de la solicitud de medidas cautelares

La solicitud debe incluir:

• Descripción precisa de la obra a suspender.
• Fundamentos jurídicos específicos que justifican la medida. Son todas esas normativas que justifiquen que es ilegal.
• Acreditación del periculum in mora con pruebas concretas. Es decir, que tengas pruebas suficientes de que es urgente la solicitud y que es viable a nivel jurídico.
• Demostración del fumus boni iuris mediante documentación necesaria que justifica la demanda.

Paralización de la obra por incumplimiento contractual

¿Has solicitado una reforma u obra completa en tu inmueble y ahora te has dado cuenta de que la están llevando a cabo de forma muy diferente a lo que acordasteis y encima utilizando métodos que rozan la ilegalidad? Entonces seguro que estarás pensando en el bloqueo de esta obra. Hay una serie de incumplimientos que pueden justificar eso.

Incumplimientos que justifican paralización

Los motivos más habituales son:

• Ejecución contraria al proyecto que acordaste con ellos.
• Uso de materiales diferentes a los especificados en el contrato.
• Modificaciones no autorizadas que alteren sustancialmente la obra.

Diferencia con suspensión de pagos

La paralización judicial es distinta de:

• Suspensión voluntaria de pagos por incumplimiento.
• Paralización consensuada entre ti y el contratista.
• Medidas disciplinarias del director de obra.

Para los aspectos específicos de suspensión de pagos, conviene consultar las opciones disponibles ante reformas mal ejecutadas.

Procedimiento específico

¿Qué sería lo primero que debes hacer? Pues un requerimiento previo al contratista para que corrija aquello en tu obra que puede hacer que se suspenda si no lo rectifica. Muy importante que recojas la documentación del incumplimiento continuado y evaluar mediante un perito arquitecto los riesgos o irregularidades en la obra. Como abogado experto en solicitudes de paralización de obras puedo de manera adicional solicitar en la demanda unas medidas urgentes para proteger tus derechos.

Efectos de la paralización contractual

Una vez te hayan concedido esa paralización de la obra resultará en una prohibición absoluta de continuar los trabajos. Esto mantiene tu contrato con la empresa constructora hasta que se dicte sentencia No te preocupes si cambian las circunstancias ya que es posible solicitar una modificación.

Paralización de la obra por conflictos vecinales

Los conflictos vecinales representan una de las causas más frecuentes de solicitudes de paralización, especialmente en comunidades de propietarios. Si este es el motivo por el que la solicitas te enseñaré a quién solicitarla y cómo hacerlo antes de llegar a los tribunales. Pero primero mira los motivos habituales de la paralización en comunidades.

Motivos habituales en comunidades

Por lo general, en una comunidad puede ocurrir la paralización si las obras afectan la estructura común del edificio o se ocupan espacios que son comunes de todos los vecinos como puede ser las terrazas o patios. También se puede solicitar si se modifica la fachada sin haberlo aprobado la comunidad de vecinos. Si ocurren ruidos excesivos podrían estar incumpliendo los límites legales por lo que sería válido para solicitar la paralización.

Legitimación para solicitar paralización

¿Y en estos casos qué se hace? ¿Quién tendría que dar el aviso? Bueno pues en realidad como podrás ver cualquiera que directamente le haya afectado es el que puede solicitarlo. Bien tú de forma individual o mediante un acuerdo de tu comunidad de propietarios, aunque también puede solicitarlo con una autorización específica el administrador. Y da igual si eres inquilino o un comerciante, puedes también solicitarlo.

Medidas previas en comunidades

Antes de acudir a tribunales te recomiendo que hagas lo siguiente:

• Entrega un requerimiento formal al propietario que realiza las obras.
• Habla con el administrador para que actúe.
• Podéis convocar los vecinos una junta extraordinaria para adoptar medidas comunitarias.

Paralización de la obra por riesgo estructural

El riesgo estructural constituye uno de los motivos más sólidos para obtener paralización judicial en mi opinión, dado el peligro que supone para las personas que conviven en estos inmuebles y los cercanos.

Tipos de riesgo que justifican paralización

Es seguro que te concedan que la obra no avance si te ocurre alguno de los siguientes riesgos:

• Modificaciones de elementos portantes sin cálculo.
• Eliminación de muros de carga sin refuerzo.
• Sobrecargas excesivas en forjados o cubiertas.
• Excavaciones que comprometan cimentaciones colindantes.
• Vibraciones que afecten estructuras próximas.

Como puedes ver aquí estamos hablando de todo aquello que afecta las estructuras principales del edificio que puede resultar en que se derrumbe.

Acreditación técnica del riesgo

Ahora te tocaría intentar demostrar el riesgo que existe. Lo puedes hacer mediante presentar lo siguiente:

• Informe pericial de arquitecto o ingeniero competente que acredite todos los daños o riesgos. Es una opinión de un experto de buena reputación que te proporcionará una prueba fundamental.
• Fotografías y mediciones que documenten la situación.
• Comparación con normativa técnica aplicable (CTE, EHE). No profundizaré mucho en esto, pero me refiero a que consultes las normativas técnicas para identificar mejor los incumplimientos. Posiblemente estarás perdido en temas de normativas así que como abogado experto en incumplimientos en obras quiero ofrecerte mi ayuda en este caso.
• Análisis de consecuencias potenciales de continuar, es decir, analizar los riesgos en la estructura o de otro tipo si la obra continúa o termina.

Urgencia extrema en riesgos graves

En casos de peligro inmediato te pueden ofrecer diversas soluciones:

• Solicitud de medidas sin dar audiencia a la otra parte que es los propietarios de la obra y su contratista para escuchar su versión.
• Resolución en 24-48 horas por urgencia extrema.
• Intervención de técnicos municipales para evaluar los riesgos.
• Posible desalojo temporal de los inmuebles afectados.

Responsabilidades derivadas

El riesgo estructural puede generar en los causantes diferentes responsabilidades:

• Responsabilidad penal por delito de riesgo.
• Responsabilidad civil por daños causados.
• Intervención administrativa municipal.
• Obligación de reparación inmediata.

Paralización por obras sin licencia

Las obras sin licencia constituyen infracciones urbanísticas que pueden justificar paralización tanto administrativa como judicial. Si tu vecino no tiene licencia urbanística pronto tendrá un problema muy grave.

Competencia administrativa vs. judicial

Te encontrarás con cuatro diferentes tipos de paralizaciones dependiendo de quién se haga responsable de ello o el tipo de afectación.

• Paralización administrativa: Por el ayuntamiento competente directamente.
• Paralización judicial: Cuando la administración no actúa o actúa de forma deficiente.
• Paralización civil: Por afectarle a los derechos de terceros.
• Paralización penal: En delitos urbanísticos graves.

Procedimiento administrativo

¿Cómo es el proceso en una paralización administrativa? Pues te lo muestro. En principio no requiere intervención judicial inicial y por ello es mucho más rápida la resolución, pero en cambio puede reclamar el vecino de la obra paralizada por no estar de acuerdo con lo sucedido. Además, puede llegar a ser eficaz si lo notificas de forma correcta.

Para casos complejos de obras sin licencia, es fundamental conocer las opciones específicas disponibles.

Cuándo puedes acudir a la vía judicial

Esta sería la siguiente opción que usarías si el ayuntamiento no actúa pese a las denuncias y habiendo solicitado la paralización administrativa resulta no ser suficiente. Es recomendable acudir por esta vía si tienes riesgo de sufrir daños por esa obra, tu seguridad debería ser lo primero. Además, para los casos complejos con medidas muy específicas reclamar por lo judicial es lo apropiado.

Efectos de diferentes tipos de paralización

Cada tipo tiene efectos distintos:

• Paralización administrativa: Suspende la obra hasta la legalización de esta.
• Paralización civil: Protege derechos de terceros afectados, es decir tus derechos como afectado.
• Paralización penal: Te asegura la investigación de delitos.
• Paralización contenciosa: Controla la legalidad administrativa en temas de licencias o contratos.

Consecuencias de la paralización

Las consecuencias de la detención de la obra afectan tanto al solicitante como al afectado, generando responsabilidades específicas para ambas partes. Esto quiere decir que tú también tendrás una serie de responsabilidades como solicitante de la paralización. Pero profundizaré ahora en cuanto a esto:

Efectos inmediatos de la paralización

Una vez acordada ocurre:

• Una prohibición absoluta de continuar los trabajos.
• Un posible precintado del lugar de obras.
• La comunicación a las autoridades competentes (como el ayuntamiento o el colegio profesional para los arquitectos o ingenieros).
• La responsabilidad penal por desobediencia si se incumple.

Responsabilidad del solicitante

Como solicitante de la paralización tienes que saber que responderás por lo siguiente:

• Daños causados si la medida resulta improcedente.
• Perjuicios por retraso en la finalización de obras debido a esa paralización.
• Costes adicionales generados por la paralización.
• Indemnizaciones correspondientes según valoración judicial.

Derechos del afectado por paralización

Si eres el titular de la obra paralizada tienes una serie de derechos que te expongo a continuación:

• Recurrir la medida mediante una apelación.
• Solicitar una modificación si cambian las circunstancias.
• Ofrecer garantías alternativas para levantar la paralización.
• Reclamar daños si la medida es indebida.

Levantamiento de la paralización

La paralización puede cancelarse y volver a reanudar la obra si:

• Desaparecen las causas que la motivaron.
• Se corrigen los defectos que generaban el riesgo.
• Cambian las circunstancias de hecho o derecho.
• La sentencia definitiva resuelve el conflicto de fondo.

Alternativas a la paralización judicial

Las alternativas del bloqueo de la obra pueden ser más eficaces en determinados casos, evitando los costes y la complejidad del procedimiento judicial. Como puedes ver es un asunto serio y por eso te animo a evaluar primero las diferentes opciones antes de la paralización. Entre ellas está:

Mediación especializada

La mediación permite:

• Soluciones consensuadas más flexibles que la paralización.
• Rapidez en la resolución sin esperar trámites judiciales.
• Acuerdos creativos que satisfagan a todas las partes.

Arbitraje técnico

Para conflictos técnicos:

• Resolución por expertos en la materia específica.
• Procedimiento más ágil que el judicial ordinario.
• Decisiones técnicamente fundamentadas.

Negociación directa

Mediante el asesoramiento legal que te ofrezco podríamos lograr:

• Comunicaciones formales que presionen el cumplimiento.
• Amenaza creíble de paralización como herramienta de negociación.
• Soluciones económicas alternativas a la paralización.

Intervención administrativa

Solicitar la actuación de las administraciones puedes hacerlo de la siguiente forma:

• Denuncia ante el ayuntamiento por infracciones urbanísticas.
• Comunicación a colegios profesionales por negligencias.
• Requerimiento a servicios de inspección municipal.
• Solicitud de intervención de servicios técnicos.

Bloque explicativo sobre nuestra asistencia legal

En Ródenas Abogados prestamos asistencia legal especializada en solicitudes de paralización judicial de obras. Esto es lo que te ofrezco:

• Evaluación de viabilidad de paralización según las circunstancias específicas d tu caso.
• Preparación de documentación y peritaciones técnicas necesarias para fundamentar tu solicitud.
• Redacción de demandas y solicitudes de medidas cautelares especializadas para paralizar de forma adecuada esa obra.
• Representación procesal en todas las jurisdicciones tanto judiciales como administrativas.
• Negociación de soluciones alternativas que eviten la paralización cuando sea posible.
• Tu defensa frente a solicitudes de paralización interpuestas por terceros en caso de que seas el titular de la obra a paralizar.

La paralización judicial de una obra es una herramienta legal efectiva para proteger tus derechos amenazados o impedir la consolidación de situaciones irregulares en la obra. No debes utilizarla como primera opción, pero tampoco debes descartarla cuando las circunstancias lo justifiquen y otras vías hayan resultado ineficaces.

La clave del éxito radica en la preparación cuidadosa de la solicitud, con las pruebas correctas que la justifican y la acreditación convincente tanto del riesgo como de la urgencia. No todas las situaciones conflictivas justifican paralización, pero cuando se dan los requisitos legales, puede ser la única manera de que evites daños irreparables.

Los plazos en estos procedimientos son breves, y una actuación demasiado tarde puede hacer ineficaz la medida. Te ofrezco mi asesoramiento especializado para que puedas evitar los errores en el procedimiento y así conseguir la paralización de obra para conseguir de nuevo la tranquilidad y seguridad que necesitas en tu hogar.

Preguntas frecuentes sobre paralización de obras

¿Cuánto tiempo tarda en resolverse una solicitud de paralización?

Depende de la jurisdicción y urgencia. En casos urgentes puede que tarde algo menos, pero por regla general el tiempo de respuesta varía de uno a tres meses para la notificación.

¿Puedo solicitar paralización, aunque no sea propietario del inmueble?

Por supuesto que sí, siempre que puedas justificarlo. Si por ejemplo te afecta el ruido o hay riesgo de sufrir daños.

¿Qué pasa si se incumple una orden de paralización?

Eso sería un delito de desobediencia grave y podría suponer para ellos multas para presionarlos o que irrumpan mediante uso de la fuerza las autoridades para hacer efectiva la paralización.