¿Cuáles son los principales problemas legales en las comunidades de propietarios y cómo pueden resolverse?

La convivencia vecinal nunca es fácil, y los abogados lo sabemos muy bien. Porque todos los que ejercemos esta profesión hemos tenido que mediar en alguna ocasión en problemas entre vecinos o entre los vecinos y el administrador de fincas.

Aunque algunos incidentes se pueden resolver instando a las partes a dialogar, y con algún que otro burofax anunciando medidas legales, son bastantes los que acaban ante los tribunales.

De entre los muchos problemas que pueden surgir en una comunidad de vecinos, algunos son especialmente rentables para los abogados, porque requieren una mediación prolongada o entrar de lleno en procesos judiciales. Por eso, no tengo dudas a la hora de afirmar que una comunidad de propietarios es un buen cliente para un abogado. Porque, además, una vez establecida la relación cliente-abogado, lo más probable es que en el futuro la comunidad vuelva a contar con el mismo letrado, porque está claro que los problemas de convivencia no van a cesar.

Principales problemas legales y cómo gestionarlos en comunidades de vecinos

A continuación, te detallo algunos de los problemas más comunes y más rentables desde el punto de vista de los abogados.

Morosidad en el pago de las cuotas

Sin lugar a dudas, este es el problema más común en todas las comunidades de propietarios. La morosidad no entiende de barrios y se da en todos los estratos sociales en mayor o menor medida.

Ante una situación de este tipo, nuestro trabajo como letrados es interponer las correspondientes reclamaciones judiciales para obtener el cobro de la deuda, los intereses y las costas. Esto se sustancia a través de un procedimiento monitorio para comunidades de vecinos que es ágil y sencillo y que se convierte en una buena fuente de ingresos, porque la morosidad no cesa. Cuando se consigue cobrar una deuda a un vecino, es otro el que se ha convertido en deudor.

En este sentido, es importante tener en cuenta que hay que aconsejar a las comunidades de propietarios que no se demoren demasiado a la hora de reclamar. Según la sentencia 242/2020, de 3 de junio, dictada por el Tribunal Supremo, el plazo de prescripción para reclamar deudas de la comunidad es de cinco años. Transcurrido ese plazo no se puede reclamar nada al moroso si no se ha interrumpido la prescripción, por lo que hay que actuar lo antes posible.

Conflictos por obras o modificaciones

Las obras, en zonas comunes o en la propiedad privada de cada vecino, son un punto de fricción y suelen dar lugar a múltiples conflictos.

En estos casos, nuestra intervención legal suele estar sujeta a informar sobre la normativa aplicable en ese caso en concreto y a la mediación si el problema ya se ha hecho patente. Mientras que en los casos más graves habrá que interponer una demanda.

Estos procedimientos son rentables porque son largos y requieren la intervención de otros profesionales como los peritos, lo que alarga todavía más la tramitación.

Ruidos y molestias vecinales

Las demandas por ruidos y molestias están a la orden del día en los juzgados. Es más, cuando un cliente llega con un problema de este tipo, podemos dar por seguro que no será el único. Si recibe un buen servicio, lo más probable es que nos recomiende a otros vecinos que están en la misma situación.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la contaminación acústica es cada vez más extensa, y lo habitual es que se condene al vecino molesto a cesar en su actividad y, además, a indemnizar a los afectados.

Nuestra intervención legal como letrados se orienta en este caso a poner en marcha la acción judicial para que las molestias terminen lo antes posible.

Este tipo de procedimientos son bastante rentables porque implican hacer una investigación sobre lo que ocurre y dar asesoramiento constante. Todo esto implica una dedicación de tiempo que justifica cobrar unos honorarios más altos.

Problemas con el administrador de la comunidad

Las malas prácticas en la gestión y hasta la apropiación indebida de dinero de la comunidad son, desafortunadamente, habituales en el campo de la administración de comunidades. De hecho, no es extraño que la propia comunidad acabe demandando a quien era su administrador.

Aquí nuestra intervención legal es bastante amplia, porque puede incluir auditorías para ver qué es lo que ha ocurrido realmente y si la gestión ha sido desleal o negligente. Y de ahí se suele pasar a una acción legal que, según el caso, puede ser más o menos compleja.

Responsabilidad por daños en zonas comunes

La falta de un adecuado mantenimiento de las zonas comunes puede provocar daños tanto a los propios vecinos como a terceros ajenos a la finca, y de estos se deriva una responsabilidad civil a la que la comunidad va a tener que hacer frente. Ante una reclamación de este tipo, somos los abogados los que mejor podemos asesorar.

Estos procesos son rentables para los letrados porque brindamos en primer lugar un servicio de asesoramiento a la comunidad, y luego podemos hacer de mediadores para intentar que las partes lleguen a un acuerdo. En caso de que esto no dé resultado, estamos aquí para defender a la comunidad en los tribunales.

Los procedimientos relativos a responsabilidad civil requieren de conocimientos especializados y pueden derivar en negociaciones prolongadas, e incluso en procesos en los que es bastante común que se acabe llegando a las más altas instancias judiciales, porque las partes suelen tener interés en recurrir. El demandante para intentar obtener una indemnización más alta y el demandado para que se rebaje todo lo posible la cantidad que tiene que pagar.

Instalación de servicios y avances tecnológicos

La tecnología es de gran ayuda en el día a día en una comunidad de propietarios, pero la adopción de la misma no suele ser un proceso fácil.

La instalación de cámaras de seguridad, de placas solares en la azotea, de ascensores de última generación… este tipo de temas siempre son motivo de debate y de conflicto, especialmente si hay que aprobar derramas.

Como abogados, tenemos aquí una importante fuente de ingresos, porque somos nosotros los que mejor preparados estamos para redactar acuerdos sobre estos temas, supervisar los contratos de instalación, resolver dudas y mediar si hay conflicto.

En la mayoría de los casos estos problemas suelen alargarse en el tiempo y requieren de una labor intensa de asesoramiento, por lo que nos resultan bastante rentables.

Discriminación o conflictos por el uso de zonas comunes

El uso de las zonas comunes, o más bien las limitaciones de uso, son una fuente constante de problemas en la comunidad. Vecinos a los que se les quiere privar del uso de la piscina porque no pagan la cuota de la comunidad, propietarios que utilizan su plaza de garaje como si fuera un trastero… la lista de desencuentros en torno a este tema es casi interminable.

Los conflictos por no respetar las normas internas de la comunidad están a la orden del día, pero ahí estamos nosotros para ayudar a interpretar los estatutos de la comunidad de vecinos y mediar. En los casos más graves, si esto no soluciona el problema, también nos encargaremos de llevar la acción judicial.

Procedimientos por incumplimiento de estatutos

Es muy similar al anterior, y la única solución pasa por contar con un especialista en normativa sobre propiedad horizontal, quien podrá asesorarte en todo lo relacionado con los estatutos de la comunidad de propietarios.

Son conflictos muy rentables porque nunca dejan de surgir. En cualquier comunidad hay problemas de este tipo cada poco tiempo, si no es por una cosa, es por otra.

Reclamaciones por defectos de construcción

Puede parecer que en las comunidades de nueva construcción reina la armonía entre los vecinos, porque en un principio suele ser así, pero los problemas no van a tardar en aparecer.

En estos casos es muy común que empiecen a surgir vicios ocultos de la construcción que van a derivar en demandas frente a los promotores y los constructores. Procesos complejos y con un largo recorrido judicial que los hace muy rentables para los abogados.

Desahucio por actividades ilegales o incívicas

Aquí se incluyen desde ocupaciones ilegales o inquilinos molestos a vecinos que llevan a cabo actividades no permitidas. De estas conductas se pueden derivar acciones en la vía civil mediante un juicio por desahucio, e incluso en la vía penal y, como son procesos complejos, los honorarios son altos.

¿Cómo mejorar tu servicio a las comunidades de propietarios?

Si te quieres convertir en el abogado de confianza de comunidades de propietarios, hay algunos pequeños trucos que a mí me han ayudado:

• Mantén tus conocimientos actualizados de forma constante, y no solo en materia de propiedad horizontal. También tienes que estar al tanto de cuestiones como reclamaciones de deuda, responsabilidad civil, ocupación ilegal, etc. Además, no te olvides de estudiar a fondo las sentencias más relevantes en materia de propiedad horizontal, porque pueden inclinar la balanza a favor de tu defendido en los juicios.
• Comunícate siempre de manera clara y concisa. Evita en la medida de lo posible los tecnicismos legales, procura que tus clientes salgan del despacho teniendo claro qué es lo que les has dicho y cómo vas a ayudarles.
• Trabaja la empatía, porque para los propietarios es fundamental contar con un abogado que comprenda sus preocupaciones.
• Fórmate en mediación, ya que con frecuencia los conflictos menos importantes se pueden solucionar con la intervención de un especialista legal que se encarga de asesorar a las partes.
• Actúa siempre con ética y respeta la confidencialidad de la información que manejas.
• Colabora estrechamente con los administradores de fincas para poder dar un servicio lo más integral posible y asegurarte el trabajo con varias comunidades de propietarios.