Reclamación de gastos de hipoteca: GUIA COMPLETA

La reclamación de gastos hipotecarios permite a los consumidores recuperar los importes pagados indebidamente en Notaría, Registro, gestoría y tasación al formalizar su hipoteca. Las sentencias favorables del Tribunal Supremo y la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario han consolidado el derecho de los firmantes de hipotecas previas a junio de 2019 para reclamar dichos gastos, defendiendo sus intereses frente a las entidades bancarias.

Nuestro equipo jurídico está capacitado para gestionar todo tipo de reclamaciones bancarias, protegiendo siempre los derechos de los consumidores. Las recientes decisiones judiciales y la mencionada ley, vigente desde el 16 de junio de 2019, han establecido una base firme para la recuperación exitosa de los gastos relacionados con la constitución de hipotecas.

Es fundamental que tu hipoteca haya sido firmada antes de la entrada en vigor de esta ley para poder iniciar el proceso de reclamación. Además, es clave identificar correctamente cuáles son los gastos hipotecarios reclamables y cuándo es seguro realizar estas reclamaciones al banco para garantizar una recuperación exitosa.

Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo sobre los gastos de la hipoteca

En esta sentencia del Tribunal Supremo, el máximo representante de la jurisdicción española, entiende que existen cláusulas abusivas a nivel hipotecario, que deben de ser devueltas a los consumidores.

No obstante, lograr el éxito del procedimiento no es tan sencillo como cabría esperar. De ahí que sea necesario contar con un abogado experto en reclamación de gastos de la hipoteca.

Exactamente igual que ocurre con las famosas cláusulas suelo, los gastos de formalización de la escritura de la hipoteca no deberían de ser abonados por el prestatario, sino por la entidad bancaria.

Esto es lo que establece la sentencia del Tribunal Supremo. Por lo tanto, se cementan las bases para recuperar los costes generados de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria. Lo más importante para comenzar con un proceso de nulidad de gastos de la hipoteca por ser abusiva es tener pleno conocimiento de cuáles son los gastos susceptibles de devolución.

Ten en cuenta que se trata de una serie de pagos que efectuaste en el momento en el que se formalizó el préstamo hipotecario en tu entidad bancaria.

Para ser precisos, estos gastos hipotecarios fueron muy comunes en los diferentes bancos que concedían hipotecas en España, aunque no todas las entidades los ejecutaban.

Por lo tanto, es clave realizar un análisis exhaustivo de su hipoteca, con el propósito de averiguar para comprobar si puedes beneficiarte de las reclamaciones bancarias en cuestión.

¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?

El banco está obligado a devolver al cliente el 100% de los gastos relacionados con la tasación del inmueble, el Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría, además del 50% de los gastos de la Notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

1. Los gastos del Registro de la Propiedad

La inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad implicaba el pago de una tasa que, usualmente, abonaba el prestatario. Sin embargo, los jueces han determinado que este importe debería ser responsabilidad exclusiva del banco, ya que es la entidad bancaria la más interesada en registrar la hipoteca.

Según la Sentencia 705/2015, el usuario puede recuperar el 100% de este gasto. Para reclamarlo, es esencial contar con la factura del Registro de la Propiedad como prueba documental.

2. Los gastos de Notaría

La firma de la hipoteca se realiza ante notario para proteger los intereses del banco en caso de impagos. Si el banco te cobró la totalidad de este importe, podrás reclamar el 50% del mismo. Al igual que con el Registro, es necesario contar con la factura del notario para proceder con la reclamación.

3. Los gastos de tramitación y gestoría

La sentencia también considera innecesario que una gestoría externa se encargue de todo el proceso de formalización hipotecaria, ya que suelen ser elegidas por el banco sin que el cliente pueda decidir. Debido a esto, se entiende como abusivo que el prestatario deba asumir estos costes.

Podrás recuperar el 100% de los gastos de gestoría, siempre y cuando dispongas de la documentación necesaria, como las facturas correspondientes, para respaldar la reclamación.

La importancia de la documentación de la hipoteca

Contar con toda la documentación que acredite los pagos realizados al momento de la firma de la hipoteca es fundamental para poder reclamar los gastos asociados.

En Ródenas Abogados, nos encargamos de revisar meticulosamente cada documento, analizando qué gastos hipotecarios puedes reclamar con éxito.

Documentos necesarios:

• DNI/NIE del titular de la hipoteca.
• Escritura del préstamo hipotecario.
• Último recibo de pago de la hipoteca (si el préstamo sigue vigente).
• Escritura de ampliación de la hipoteca (si existiera).
• Facturas y recibos de los gastos de la hipoteca (notaría, gestoría, Registro de la Propiedad).
• Escritura de cancelación de la hipoteca (si ya has finalizado el pago).

Recuerda que solo es posible reclamar los gastos de la hipoteca si pueden ser acreditados. Por ejemplo, si no tienes la factura del notario pero sí la del Registro de la Propiedad o la gestoría, podrás reclamar la devolución de esos dos conceptos. En Ródenas Abogados te asesoramos en todo el proceso, garantizando que tu reclamación sea lo más exitosa posible.

¿Qué plazo hay para reclamar los gastos hipotecarios?

Existen diferentes interpretaciones en las distintas jurisdicciones sobre cuándo prescribe la acción para reclamar los gastos hipotecarios. De hecho, el Tribunal Supremo ha planteado esta cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), sugiriendo que si la cláusula ha sido declarada nula, no debería existir un plazo de prescripción para la reclamación.

Mientras tanto, los juzgados españoles han aplicado un plazo de 5 años para solicitar la devolución del dinero, en virtud del artículo 1964 del Código Civil. Este plazo se cuenta a partir del día en que se declaró la nulidad de la cláusula o desde la publicación de las sentencias del Tribunal Supremo.

En concreto, el plazo empieza desde la fecha en que se dictó la sentencia que reconoce la nulidad de la cláusula o desde las sentencias del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019 y del TJUE de 2020, que trataron sobre los efectos restitutorios. Por ello, se estima que el plazo para reclamar finaliza en enero de 2024.

Reclamación extrajudicial y por escrito

Una vez revisada toda la documentación y obtenidas las facturas necesarias, el siguiente paso es dirigirse al Servicio de Atención al Cliente del banco, ya que la ley obliga a iniciar el proceso de esta manera.

A diferencia de las cláusulas suelo, no existe un modelo oficial de reclamación para los gastos hipotecarios, por lo que es recomendable contar con un especialista en la materia. El banco tiene un plazo máximo de dos meses para responder a la reclamación. Sin embargo, es común que las entidades bancarias denieguen la devolución o no respondan en absoluto. En estos casos, se puede recurrir a organismos como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) o el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.

Nuestra recomendación como expertos en reclamación de gastos hipotecarios es que este primer escrito sea redactado por un abogado especializado en derecho bancario, ya que puede sentar las bases para una futura demanda judicial y ahorrar tiempo en trámites innecesarios.

Interposición de la demanda de gastos hipotecarios

Si la reclamación extrajudicial no tiene éxito, se deberá iniciar un proceso judicial. Lo más habitual es que el prestatario tenga que acudir a la vía judicial para recuperar los gastos hipotecarios abusivos, junto con los intereses legales desde la fecha en que se realizaron los pagos.

Para garantizar el éxito del proceso judicial, es fundamental contar con especialistas en derecho bancario e hipotecario. En Ródenas Abogados, contamos con un alto porcentaje de casos ganados en reclamaciones de gastos hipotecarios. Nuestro equipo legal estudiará minuciosamente toda la documentación de tu caso para agilizar el proceso de reembolso de las cantidades pagadas.

Evaluamos tu situación particular y calculamos la indemnización que te corresponde. Si el caso es viable, procederemos a interponer la demanda correspondiente por la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios.