Cómo actuar ante una mala ejecución de obra: Pasos clave

Seguro que estabas deseando llegar a ver el resultado de tu esfuerzo y dinero en la obra de tu vivienda, el lugar donde pasarás mucho tiempo de tu vida y en un ambiente familiar y cómodo. Pero cuando revisaste un poco más en profundidad te diste cuenta de que tal vez los cimientos o ciertos materiales no son lo que parecían y resulta que está muy mal ejecutado. Tan mal que ahora es un problema económico, una frustración constante y una carga muy grande en tu vida. Quiero preguntarte cuál de los siguientes es tu caso: ¿Se trata de una reforma integral lo que pretendías en tu vivienda? ¿Una obra nueva? ¿Tal vez una reparación menor? ¿o un gran proyecto?

Esto te lo hago porque lo primero de todo quiero transmitirte tranquilidad, aunque tu situación parezca muy delicada y difícil, que lo es, pero se puede arreglar defendiendo tus derechos y así conseguir una reparación que compense lo que ha ocurrido.

En esta guía te mostraré toda la información necesaria para actuar de manera efectiva ante una mala ejecución de obra, desde la identificación de los defectos hasta las estrategias de reclamación más exitosas. Aprenderás sobre el incumplimiento de contrato de ejecución de obra, los casos de mala ejecución de vivienda y cuándo es necesario presentar una demanda por mala ejecución de obra, aplicable a cualquier tipo de trabajo de construcción.

Podemos ayudarte.

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Cómo identificar una obra mal ejecutada

Es cierto que reconocer trabajos de construcción mal ejecutados requiere conocimiento técnico y atención a los detalles. No todos los problemas son evidentes a primera vista, y algunos defectos pueden manifestarse tiempo después de la finalización de los trabajos. No es tu culpa que tal vez no hayas podido ver ciertos problemas a primera vista, pero es muy importante que identifiques todo aquello que no esté bien a tiempo y reclamarlo lo antes posible. Te mostraré un poco cómo identificar algunos desperfectos dependiendo de si son trabajos inacabados o fallos estructurales o funcionales.

Trabajos sin acabar o defectuosos

Si tu proyecto lo han acabado de forma “chapucera”, poco profesional, esto lo puedes saber de forma bastante fácil. Esto es así si por ejemplo ves que han utilizado materiales de construcción que no son los que contrataste por ser inferiores, los acabados son deficientes o hechos a la carrera, han modificado cosas que no has autorizado, no hay garantías ni certificados de lo realizado o incumplen los plazos que se acordaron.

Estos problemas pueden aparecer tanto en reformas integrales de viviendas como en construcciones nuevas, ampliaciones, rehabilitaciones de edificios o incluso en trabajos menores como instalaciones específicas.

Fallos estructurales, estéticos y funcionales

Por normativa los defectos en la construcción los cubre un plazo de garantía específico dependiendo de a qué defectos se trate:

Defectos estructurales (10 años de garantía): Afectan a elementos fundamentales como cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga que comprometen la estabilidad del edificio.

Defectos de habitabilidad (3 años de garantía): Instalaciones defectuosas, problemas de aislamiento térmico o acústico y sistemas de ventilación inadecuados.

Defectos de acabado (1 año de garantía): Errores en elementos de terminación como pintura, solados, carpintería o revestimientos que afectan principalmente al aspecto estético.

Marco legal aplicable a trabajos de construcción mal realizados

El sistema jurídico español ampara o protege a los afectados por trabajos de construcción defectuosos. Esto conlleva ciertas garantías y responsabilidades. Comprenderlo es vital para poder elegir la estrategia para reclamar que más te convenga por que no será la misma para una obra nueva que para una reforma u otras.

Responsabilidad según la Ley de Ordenación de la Edificación

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco normativo principal de responsabilidad por defectos de construcción en España. Esta normativa define claramente las obligaciones de todos los que intervienen en el proceso de una construcción.

Aquí se establece entre otros que el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por defectos derivados de la falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra. Además, cuando el constructor subcontrate con otras personas la ejecución de determinadas partes de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios constructivos o defectos de su ejecución, y subsidiariamente su seguro de responsabilidad de construcción o responsabilidad decenal del constructor o arquitecto.

Acciones previstas en el Código Civil

El Código Civil complementa la LOE proporcionando un marco adicional para reclamar por obra mal ejecutada. Los artículos 1101 hasta el 1108 regulan ciertas responsabilidades que conlleva las negligencias y esto te permite en tu caso particular reclamar por incumplimiento de contrato de ejecución de obra o cumplimiento defectuoso del contrato de obra.

El Artículo 1591 del Código Civil señala la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo cuando haya un contrato entre demandante y demandado.

Obligaciones derivadas del contrato de construcción

El contrato de construcción establece las obligaciones específicas entre las partes. Eso seguro que ya lo sabes, pero quiero recalcar ciertas obligaciones que conlleva el contrato de construcción. Por ejemplo, el contratista se obliga a obtener un resultado específico, no solo a realizar una actividad como es la construcción del inmueble. Tiene que realizarse de cierta manera que ya habéis acordado y no sólo limitarse a lo básico.

Esta regla aplica tanto para contratos de reforma como para construcción de obra nueva, rehabilitaciones o cualquier tipo de trabajo de construcción.

Plazos para reclamar por trabajos de construcción mal hechos

Como en todo trámite tienes un plazo específico para reclamar el trabajo de construcción defectuoso.

La legislación española establece diferentes plazos según el tipo de defecto y la naturaleza jurídica de la reclamación, lo que requiere un análisis cuidadoso de cada situación, independientemente del tipo de obra o construcción realizada.

Diferencias entre vicios ocultos y defectos aparentes

Es fundamental que distingas entre vicios ocultos y defectos aparentes para determinar el plazo de reclamación que te corresponde:

Vicios ocultos: Son ciertos defectos en las cosas que no puedes detectar inmediatamente. El plazo para reclamar los vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega, siendo un plazo de caducidad.

Defectos aparentes: Son aquellos que puedes detectar mediante una inspección ordinaria en el momento de la entrega. Recibida la obra se purgan los vicios aparentes, por lo que debes reclamarlos inmediatamente.

Desde cuándo empieza a contar el plazo legal

Los plazos de garantía comenzarán a contar desde que se firme el Acta de Recepción de Obra, que es el documento donde aparece la fecha en la que el constructor entrega la obra ya terminada. En el caso de reformas menores o trabajos de construcción sin acta formal, el plazo comenzará desde la entrega efectiva de los trabajos. Así que ya sabes los plazos legales que tienes, pero también quiero incluir algunos otros un poco más específicos, como estos:

Plazos de garantía específicos:

• 10 años para defectos en elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.
• 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Primeros pasos ante trabajos de construcción defectuosos

Es normal que haya emociones envueltas cuando te encuentras con un grave defecto en la construcción de tu inmueble o local, pero quiero insistir en que es un momento clave para que mantengas la mente fría y comiences lo antes posible con la reclamación. Ya conoces los plazos que te expliqué y tienes localizado los defectos en la construcción, ahora te queda ver qué documentación y qué pruebas son imprescindibles para seguir con el proceso.

Documentación y pruebas fotográficas

El primer paso es documentar exhaustivamente todos los defectos detectados:

• Fotografías detalladas con fecha y hora a ser posible.
• Videos que muestren todos los defectos o roturas.
• Mediciones que demuestren incumplimientos dimensionales si los hubiera.
• Muestras de materiales defectuosos (cuando sea posible).
• Facturas y presupuestos de reparación.

Esta documentación será fundamental para cualquier procedimiento posterior, ya sea negociación, arbitraje o judicial.

Informe pericial independiente

Un buen informe independiente de un perito arquitecto te permitirá ver documentada la calidad de la obra y su valoración económica, determinando el valor de lo construido en relación con lo cobrado, todo desde la perspectiva de un experto en la materia.

El informe que te entreguen debe incluir:

• Descripción técnica de los defectos.
• Causas que los han originado.
• Valoración económica de los daños.
• Propuesta de reparación con costes estimados.
• Grado de cumplimiento del proyecto original.

Notificación formal a la empresa responsable

Una vez documentados los defectos, te toca notificar a la empresa responsable. Esta comunicación debe:

• Describir detalladamente los defectos encontrados.
• Incluir la documentación fotográfica y el informe pericial.
• Establecer un plazo para que lo reparen.

¿Cómo reclamo trabajos de construcción mal ejecutados?

Bueno pues tienes varias opciones para elegir cual es la más adecuada, pero yo te recomendaría hacerlo de forma escalonada. Es decir, primero evalúa qué grado de gravedad aproximado tienen los defectos seguido del grado de implicación e interés que tiene la empresa constructora en arreglar el problema. Dependiendo de esto que te comento puede ser la reclamación más tirando a lo amistoso o más por la vía judicial como te mostraré a continuación dependiendo de cada caso.

Reclamación directa o amistosa

Tal vez sea la más recomendable al principio de tu problema con la construcción mal ejecutada. Contacta a la empresa constructora e intenta llegar a un acuerdo amistoso en el que reparen los daños ocasionados y terminen los trabajos sin acabar.

Esta negociación puede incluir una compensación económica por daños y perjuicios o descuentos en el precio debido a los defectos que han aparecido.

Arbitraje como alternativa extrajudicial

El arbitraje puede la siguiente solución si lo amistoso no funciona. Es similar, pero ejerciendo un poco más de presión, pero todavía llegando las dos partes a un acuerdo.

Ventajas del arbitraje:

• Flexibilidad: El arbitraje permite una adaptación de las necesidades de las dos partes y los casos concretos y posibles soluciones del caso.
• Eficiencia: Debido a la gran especialización de los árbitros de este ámbito se garantiza que son expertos en la materia.
• Confidencialidad del procedimiento.
• Rapidez en la resolución.

Vía judicial: la demanda por incumplimiento o daños

Si las vías anteriores fracasan, la demanda por mala ejecución de obra es lo siguiente que haríamos. Para llevar a cabo este trámite, tanto el perito como el abogado te solicitarán los datos de la empresa contratada, el contrato con el presupuesto y fechas de entrega.

Recopilados los documentos anteriores se llevarán a cabo otros como el informe pericial que acredite los defectos, se recopilarán las fotografías y pruebas y los presupuestos que hagan a título orientativo otras empresas.

La demanda por mala ejecución de obra puede fundamentarse tanto en el incumplimiento de contrato de ejecución de obra como en la responsabilidad civil derivada de la normativa de construcción.

¿Tengo derecho a una indemnización?

Los daños derivados de trabajos de construcción mal ejecutados van más allá del simple coste de reparación. Las normas españolas reconocen otros conceptos de indemnización que pueden incluir perjuicios morales y demás gastos. ¿Y qué daños son indemnizables?

Tipos de daños que pueden reclamarse

Los daños indemnizables en casos de mala ejecución de vivienda o cualquier tipo de construcción incluyen:

Daño emergente:

• Coste de reparación de los defectos.
• Gastos de peritaciones.
• Costes de alojamiento alternativo mientras duren las reparaciones.

Lucro cesante:

• Pérdida de rentas por no poder usar el inmueble.
• Devaluación del inmueble por los defectos.
• Pérdida de oportunidades de venta o alquiler.

Daños morales:

• Molestias y trastornos causados por la mala ejecución de vivienda.
• Perjuicios a la reputación (en casos empresariales).

Cálculo estimado de la compensación económica

El cálculo de la indemnización dependerá del concepto, como te muestro a continuación en esta tabla:

Concepto	Método de cálculo	Observaciones
Reparación directa	Presupuesto que redactará una empresa independiente	Incluye materiales y mano de obra
Devaluación	Tasación comparativa	Diferencia entre el valor actual y el esperado
Gastos adicionales	Facturas y justificantes	Alojamiento mientras estabas fuera del inmueble en obras y gastos de esa mudanza.
Lucro cesante	Renta mensual x tiempo	Solo si se demuestra la pérdida real

¿Qué papel juega el contrato de construcción?

El contrato de construcción es el documento fundamental que define los derechos y obligaciones por tu parte y por parte de la constructora. Un contrato bien redactado puede ser la diferencia entre una reclamación exitosa y una batalla legal prolongada e incierta. Muchas veces resulta en falta de atención de algunos propietarios que no se percatan entre otras cosas de ciertas cláusulas que los amparan ante problemas futuros.

Cláusulas clave que pueden protegerte

Cláusulas esenciales que debe o debería tener tu contrato:

• Descripción detallada de materiales y acabados.
• Plazos específicos de ejecución con penalizaciones.
• Garantías ampliadas superiores a las legales.
• Retención de pagos hasta finalización completa.
• Cláusula de arbitraje para resolver conflictos.

Qué puedes hacer si no existe contrato por escrito

Pero ¿Qué ocurre si no tenías contrato escrito?

Incluso sin contrato escrito, pueden aplicarse como medidas de ciertos acuerdos a los que llegasteis:

• Presupuestos aceptados por escrito.
• Intercambio de emails o mensajes.
• Pruebas testificales de los acuerdos.

¿Estoy obligado a pagar por trabajos de construcción mal hechos?

Pues es algo que puedes hacer y estás en tu derecho, pero quiero resaltar ciertos puntos importantes que deberías tener en cuenta. Uno de ellos es que debe hacerse de forma estratégica y bien fundada por que hacerlo de la forma incorrecta te supondrá ciertos problemas.

Excepciones al pago por incumplimiento del contrato

Retener el pago hasta que finalice la obra y se dé el visto bueno es lo que la normativa llama «excepción de contrato no cumplido». Pero hay que cumplir ciertas condiciones:

Condiciones para aplicar la excepción ante incumplimiento de contrato de ejecución de obra:

• Los defectos deben ser de cierta importancia.
• Deben hacer la obra impropia o inadecuada para su finalidad.
• No puede aplicarse para defectos menores sin trascendencia.

Recomendaciones legales antes de negarte a pagar

Antes de suspender los pagos deberías decírselo a la empresa constructora y a poder ser menciónales un plazo para la reparación antes de dejar de pagar. Una vez incumplidos los plazos entonces documenta los defectos y conserva las evidencias. Puedes consultar con un abogado experto en demandas a constructoras por mala ejecución de obras.

Preguntas frecuentes sobre cómo actuar ante trabajos de construcción mal ejecutados

¿Puedo cambiar de empresa constructora durante los trabajos?

Sí, puedes rescindir el contrato por incumplimiento de contrato de ejecución de obra, pero deberás notificar los incumplimientos siempre por escrito y otorgar un plazo para posibles subsanaciones. Ten en cuenta que deberás asumir los costes adicionales de la finalización de la obra.

¿Qué ocurre si la empresa constructora desaparece o quiebra?

En estos casos puedes reclamar a los técnicos directores (el arquitecto/aparejador etc.…) o solicitar la aplicación de garantías bancarias. Todo siempre con la ayuda y asesoramiento experto de un abogado que reclame a la constructora por quiebra.

¿Cómo debo actuar si los defectos aparecen años después de finalizados los trabajos?

Pues lo primero es verificar si estás dentro de los plazos de garantía. Si por ejemplo son defectos estructurales serán unos10 años y si son de habitabilidad pues unos 3 años. También puedes consultar el acta de recepción de los trabajos para informarte. Tienes 2 años dentro del plazo de prescripción para notificar a los responsables los daños que han aparecido. Por supuesto documenta todo lo que vayas recogiendo y actúa con urgencia, pero con cabeza y un asesoramiento que te respalde ya que así podrás solicitar de forma correcta la demanda por mala ejecución de obra.