¿Qué hacer si un contratista no termina una obra o abandona el proyecto?

Puede que al revisar tu vivienda en lo que debería ser su última fase de la obra ya debería verse muy a lo que te imaginabas y lo que acordaste con tanta ilusión explicando a los arquitectos tus puntos de vista y toques personales que tendrían que haber hecho de esta una casa perfecta para ti. Pero en vez de eso te topas con una estructura básica, materiales defectuosos, desperfectos que no se han molestado en intentar solucionar y encima han abandonado el lugar sin dejar rastro.

Bueno pues en España esto es más común de lo que imaginas. Quiero ayudarte en este proceso por que ahora te toca buscar una vía legal para defender tus derechos a una vivienda digna y a recibir la profesionalidad de un grupo constructor en el que has invertido una gran suma de dinero.

Te voy a enseñar cómo reclamar correctamente un incumplimiento del contrato de ejecución de obras, qué es un acta notarial y cómo interponer demanda judicial si es necesario además de posibles indemnizaciones que puedes recibir como compensación. Aunque hayan abandonado tu obra no tienes porqué sentirte tú también abandonado.

Podemos ayudarte.

En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en promotoras y constructores. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en esta materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso. 

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¿Qué se considera abandono de obra según la ley?

Desde la perspectiva de la ley el abandono de obra por parte del constructor constituye una de las formas más graves de incumplimiento contractual en el sector de la construcción. Te mostraré las diferencias entre un claro abandono o un ligero retraso.

Diferencias entre abandono y retraso:

Es fundamental distinguir entre abandono definitivo y retraso temporal de las obras o de la reforma. Esto te permitirá tomar una acción u otra ya que el retraso es una demora en los plazos acordados, pero con la intención de continuar la obra. Por el contrario, el abandono implica una cesación definitiva de los trabajos sin justificación válida. Si tu caso fuese un abandono tienes unos indicadores muy claros para distinguirlos:

Los indicadores claros de abandono incluyen:

• Ausencia prolongada del constructor sin comunicación (generalmente superior a 30 días).
• Retirada de herramientas, maquinaria y materiales del lugar de trabajo.
• Negativa expresa a continuar los trabajos.
• Imposibilidad de que puedas contactar con el profesional o la empresa.

Criterios para considerar que el contratista ha incumplido

El Código Civil español establece en su artículo 1124 que el incumplimiento de las obligaciones otorga a la parte perjudicada el derecho a exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, junto con el resarcimiento de daños y abono de intereses.

El abandono legal lo puedes identificar si ha transcurrido un plazo razonable sin que se hayan reanudado los trabajos y no te hayan dado una justificación válida para esa paralización.

Obligaciones legales del contratista en una reforma o construcción

Por supuesto el profesional de la construcción como en cualquier otro sector u oficio tiene unas obligaciones y responsabilidades que debe asumir por lo que te mostraré cuáles son.

Cumplimiento del plazo pactado

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que los plazos de ejecución forman parte esencial del contrato de obra. El incumplimiento de estos plazos, salvo que sea por fuerza mayor justificable, es un incumplimiento que puede ocasionar responsabilidades civiles en el caso de ellos.

Los plazos pueden estar definidos por:

• Fecha específica de finalización acordada en contrato. Sería lo más sencillo que puedes encontrar.
• Duración estimada de los trabajos con fecha de inicio.
• Cronograma detallado por fases de ejecución.
• Plazos parciales para entregas intermedias.

Ejecución conforme al proyecto contratado

El constructor debe ejecutar la obra conforme a las especificaciones técnicas acordadas, respetando calidades, materiales y diseño establecidos. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación especifica estas obligaciones y responsabilidades por defectos en la construcción de manera detallada. Por eso el utilizar materiales inferiores a lo acordado, modificar sin autorización y no respetar normas técnicas es un incumplimiento por su parte.

Responsabilidad civil y contractual del constructor

El constructor tiene ciertas responsabilidades, como ya te mencioné, que obligan a que atienda tu proyecto de la mejor manera posible. Las normas que regulan esto son las que expongo a continuación:

Responsabilidad decenal: Según el artículo 1591 del Código Civil, el constructor responde durante diez años desde que se terminó la obra de todo lo que afecte la solidez de la edificación.

Responsabilidad trienal: Por defectos que afecten a elementos constructivos o instalaciones que comprometan la habitabilidad en tu vivienda.

Responsabilidad anual: Esto sería así si se tratara de defectos de terminación o acabado de la obra.

Cómo notificar correctamente el incumplimiento del contrato

Si quieres notificar el incumplimiento de tu contrato por parte de la empresa constructora tienes que hacerlo de la forma correcta ya que esto garantiza que vayan a responder a tus demandas. ¿De qué maneras puedes hacerlo? Pues de una manera segura, urgente y con mucho valor legal. El burofax certificado. Te enseñaré cómo funciona y lo que debes incluir en él.

El burofax como medio de prueba

Con este medio fehaciente de podrás proporcionar una prueba fehaciente de la comunicación realizada. Establece el momento exacto en el que te comunicaste con el constructor cuando dejó de cumplir el contrato de obras y así te servirá como una prueba en caso de llegar a los tribunales.  “¿Y cómo lo redacto?”, te estarás preguntando.

Qué debe incluir la notificación

En la notificación de incumplimiento debes incluir un contenido imprescindible:

• Identificación completa de las partes contratantes: tuya y de la empresa constructora.
• Descripción detallada de los incumplimientos observados.
• Advertencia de las consecuencias legales de que no se resuelva el incumplimiento.
• Las acciones legales que puede suponer el incumplimiento.

Plazos razonables para subsanar el incumplimiento

Eso sí, no te precipites al intentar desde el primer momento demandar al constructor ya que la normativa española habla de un plazo razonable para que él pueda resolver el incumplimiento. Este plazo varía según las circunstancias específicas de cada caso. Para que puedas calcularlo hay unos criterios que puedes determinar. Te hablo por ejemplo de la complejidad que tengan los trabajos que quedan por hacer en tu inmueble o cuanto tiempo ha pasado desde que abandonaron la obra. También puede depender de la posibilidad de reanudar la construcción o los perjuicios que te puede suponer esa paralización.

Habitualmente, los tribunales consideran razonables plazos de 15 a 30 días naturales para reanudar trabajos abandonados, dependiendo de las circunstancias específicas.

Pero hay algo más que debes hacer y es poder recopilar todas las pruebas que encuentres que justifiquen el abandono.

Importancia de recopilar pruebas del abandono

La documentación exhaustiva del abandono de obra es algo que deberás hacer para una posible demanda posterior y dar solidez a tu caso.

Fotografías, vídeos y mensajes

Parece sencillo ¿verdad? Pero en realidad tiene cierta complejidad por que no puedes hacerlo de cualquier manera. Tiene que recopilarse de este modo e incluir:

• Estado de la obra en el momento del abandono.
• Averiguar si existen vicios constructivos.
• Herramientas y materiales abandonados en el lugar.
• Tiene que aparecer la fecha y hora visible en las imágenes.
• Intenta realizarlas en diferentes ángulos para que muestren la totalidad de la situación.

A parte de esto guarda todos los mensajes de correo o de texto en los que hayas intentado contactar con el constructor.

Informes técnicos y periciales

Otra cosa que puedes hacer es solicitar un informe técnico de un perito especializado para aportar una prueba desde la perspectiva de otro profesional de la construcción. Una vez te lo entreguen verás que incluye una evaluación del estado de los trabajos hechos junto con una identificación de los desperfectos con su correspondiente valoración económica además de ciertos costes que supone la paralización.

Actas de presencia notarial

Otro documento con mucho valor jurídico. El acta notarial de presencia cuenta con la fe pública del notario estableciendo de manera indiscutible el estado de la obra en ese momento.

En qué consiste y qué valor tiene

El acta notarial de presencia es un documento público en el que un notario da fe de hechos que presencia directamente. En casos de abandono de obra, el notario se persona en tu inmueble y documenta el estado de los trabajos. Tiene un valor probatorio mucho mayor que otras pruebas y así agilizar el proceso judicial y tener una mayor probabilidad de éxito en tu reclamación.

Cuando solicitarla

Llegamos a la parte en la que tendrás que analizar si te conviene utilizar este medio de prueba. Depende de la situación y del coste que estés dispuesto a asumir. Si el abandono es definitivo o los desperfectos en la obra son muy destacables y graves con un deterioro incluso peligroso sería muy recomendable que te hagas de esta opción. Y en cuanto al coste orientándote en cuanto a algunos precios el valor sería entre 30€ y 200€. Ya dependerá de la complejidad y duración que invierta el notario en realizar su trabajo en tu proyecto.

¿Qué soluciones existen antes de demandar?

Puede que te interese algunas alternativas que son diferentes a la demanda, pero con una posibilidad de resolver tu problema igual de efectivas.

Mediación civil entre las partes

La mediación civil constituye un procedimiento que puedes elegir de forma voluntaria en el que un experto jurídico hace de mediador entre tu y la empresa constructora para llegar a un acuerdo. Incluye ciertas ventajas que te quiero mostrar:

Ventajas de la mediación:

• Menor coste que el procedimiento judicial.
• Rapidez en la resolución (habitualmente 1-3 meses).
• Tendrás control sobre el resultado, el mismo que la empresa constructora.
• Confidencialidad del procedimiento.

La Ley 5/2012 de mediación civil regula este procedimiento, estableciendo que los acuerdos alcanzados tienen fuerza ejecutiva una vez elevados a escritura pública.

Arbitraje como alternativa al juzgado

El arbitraje permite resolver la controversia mediante un tribunal arbitral especializado. Esto te puede beneficiar debido a la alta especialización de los árbitros en este proceso y a los procedimientos más flexibles y con mayor rapidez que los tribunales ordinarios.

¿Necesitas alguna aclaración adicional para decidirte? Te expongo de forma estructurada en una tabla diversos métodos con sus ventajas y desventajas.

Ventajas y desventajas de cada opción

Método	Ventajas	Desventajas
Mediación	Económico, rápido y confidencial	Requiere colaboración del constructor
Arbitraje	Con resolución definitiva	Coste superior y requiere acuerdo previo de las dos partes
Vía judicial	Fuerza ejecutiva para una mejor sentencia y más seria	Lento y costoso

Reclamar judicialmente por obra no terminada

Si ninguna de las opciones anteriores te convence entonces toca exigir una solución extrajudicial. ¿Qué requisitos son los que necesitas para presentar la demanda?

Requisitos para presentar demanda por incumplimiento de contrato

• Identificación completa de demandante y demandado.
• Hechos relativos al contrato y su incumplimiento.
• Fundamentos de derecho aplicables al caso.
• Peticiones concretas de manera formal en el juzgado.
• Valoración económica de la demanda.

Resolución del contrato y cumplimiento forzoso

Para la resolución del contrato y su cumplimento de una vez por todas tienes dos vías diferentes para resolver:

Cumplimiento forzoso: Exigir al constructor que finalice la obra conforme a lo pactado, más indemnización por daños y perjuicios.

Resolución contractual: Dar por terminado el contrato y reclamar:

• Devolución de cantidades entregadas anticipadamente.
• Indemnización por daños materiales y morales.
• Gastos adicionales ocasionados por el incumplimiento.

¿Qué indemnización puedo solicitar por abandono?

Lo que puedes solicitar en primer lugar son los daños materiales y los perjuicios económicos ya que son los más afectados en este caso en temas de construcción, aunque también te mostraré, y con esto aclaro que es entendible lo que sientes en esta situación que te está ocurriendo, ciertos daños morales por el impacto que afecta a nivel familiar y de estrés a ti y a los que convivan contigo. Primero me centraré en los daños materiales.

Daños materiales y perjuicios económicos

Los daños materiales incluyen todos los perjuicios económicos directamente relacionados con el abandono:

Conceptos indemnizables:

• La diferencia de coste para finalizar la obra con otro profesional.
• Los materiales perdidos o deteriorados.
• Gastos de alojamiento alternativo por ni poder utilizar la vivienda en obras todavía sin terminar.
• Pérdida de valor del inmueble por trabajos defectuosos.

Gastos adicionales por retrasos

Los gastos adicionales por la paralización temporal también son indemnizables, como, por ejemplo:

• Alquileres temporales de vivienda alternativa.
• Gastos de almacenaje de muebles u otros objetos que tenías en la vivienda en obras pero que no puedes llevarlos todavía.
• Intereses de préstamos contratados para la obra.
• Gastos de gestión y asesoramiento legal.

Daños morales en obras de vivienda habitual

Los daños morales son especialmente relevantes cuando afectan a la vivienda familiar:

Criterios para su valoración:

• Impacto en la vida familiar y personal.
• Duración de la situación de incertidumbre.
• Estrés y ansiedad causados por la situación.
• Afectación a menores o personas vulnerables.

La jurisprudencia española reconoce indemnizaciones por daños morales que oscilan entre 3.000 y 15.000 euros o incluso superiores para los casos de abandono de obra de vivienda habitual.

Contratar a otro profesional: cómo hacerlo sin riesgos

La contratación de un nuevo constructor para finalizar una obra abandonada requiere que muestres cierta prudencia y precaución ya que seguro que no quieres que vuelva a sucederte lo mismo ¿verdad? Céntrate primero en el contrato y lo que debe incluir. Además, evita ciertos conflictos al redactarlo y comunícaselo al constructor. A continuación, te lo enseño:

Qué debe incluir el nuevo contrato

El contrato con el nuevo profesional debe incluir unos datos que queden bien contrastados y legibles para evitar nuevos problemas. Es muy importante que incluya una descripción detallada del estado actual de la obra con las debidas garantías y posibles correcciones además de identificar claramente los trabajos que eran defectuosos y cómo se va a llevar a cabo las reparaciones. A demás de especificar los plazos y duración exactos de la obra. Todo esto te permitirá al menos tener cierta tranquilidad en cuanto a la nueva obra que se lleve a cabo en tu inmueble.

Cómo evitar duplicidades o conflictos

Para prevenir conflictos con el constructor anterior, es fundamental:

• Documentar el estado de entrega.
• Notificar formalmente el cambio de profesional.
• Establecer claramente qué trabajos corresponden a cada contratista.
• Conservar toda la documentación técnica disponible.

¿Puede el abandono de obra ser delito penal?

En determinadas circunstancias, el abandono de obra puede constituir delito, especialmente cuando concurren elementos de engaño o apropiación indebida. ¿Quieres saber cuándo es así?

Cuándo hay estafa o apropiación indebida

El delito de estafa te ocurrirá cuando el constructor te pida más dinero del que pagaste argumentando que sólo así podrá terminar la obra. También puede ocurrir si intenta conseguir anticipos del pago cuando en realidad no tiene intención de cumplir con su parte. Y por último también ocurrirá si oculta información financiera real sobre su situación profesional.

En cuanto al delito de apropiación indebida puede suceder si el constructor recibe dinero para materiales específicos y lo destina a otros fines o no devuelve los anticipos después de haber abandonado la obra.

Qué hacer si no devuelven el dinero

Cuando el constructor no devuelve los anticipos tras abandonar la obra hay dos cosas que puedes hacer siguiendo este orden:

• Requerimiento formal de devolución mediante enviarle un burofax
• Si lo anterior o funcionase debes denunciar ante la Policía Nacional o la Guardia Civil aportando pruebas del engaño o apropiación indebida.

Esta denuncia lo puedes presentar directamente tú mismo en la comisaría que corresponda. Siendo abogado experto en demandas por abandono de obras yo me encargaría de presentar la denuncia penal mediante una querella si así lo deseas. Para realizar esto necesitas ciertos documentos que adjuntar a la denuncia como el contrato de obra, algunas pruebas del abandono o las comunicaciones mantenidas con el constructor.

Preguntas Frecuentes que tal vez te has hecho

¿Puedo contratar a otro profesional inmediatamente tras el abandono?

Sí, pero con precauciones. Es recomendable notificar previamente al constructor original mediante burofax concediendo un plazo razonable para reanudar trabajos. Una vez transcurrido sin respuesta, puede contratarse libremente a otro profesional, conservando todas las pruebas del abandono para futuras reclamaciones.

¿Cómo puedo recuperar las herramientas o materiales que dejó el constructor en mi propiedad?

Estos se consideran en abandono si transcurre un plazo razonable (habitualmente 30 días) sin retirada. Es recomendable que solicites asesoramiento legal antes de disponer de estos bienes, ya que su valor puede compensarse con deudas pendientes del constructor. Hazte con el asesoramiento legal de un experto en obras abandonadas para que pueda encargarse de tu caso y él se encargará de reclamar lo que necesites recuperar de la obra además de tu debida indemnización.