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La servidumbre en la comunidad de propietarios es un derecho real que beneficia un inmueble y el propietario del mismo tiene algunas ventajas. Este derecho aplica a las comunidades de propietarios y a los particulares.
Las servidumbres más comunes son las relativas a luces y vistas, desagües de edificios, medianería, de paso y de agua. Este es un término muy utilizado en el derecho inmobiliario y que se encuentra regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Podemos ayudarte.
En Ródenas Abogados somos abogados para comunidades de propietarios. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en servidumbres de paso en comunidades de propietarios, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Tabla de contenido
¿Qué es la servidumbre paso en la comunidad de propietarios?
Los propietarios tienen sobre su vivienda un derecho de propiedad, se requiere su autorización para establecer una servidumbre. Se entiende por esta, lo que se necesite para crear servicios comunes para el bien de la comunidad.
Por esta razón, quedan excluidas las servidumbres que quieran imponerse y tengan un objetivo diferente al de satisfacer el bienestar general de la Comunidad de Propietarios. Las más frecuentes que debe soportar un propietario son las servidumbre de paso en la Comunidad de Propietarios.
Este tipo de servidumbre puede imponer la comunidad de propietario con carácter coactivo o forzoso. Pero con una indemnización previa, donde se descarta la intención de imponer al propietario una servidumbre de forma voluntaria.
Las servidumbres deben otorgarse cuando se requieran para realizar obras, para el establecimiento de servicios o para permitir el paso de los operarios. Sin embargo, no deben otorgarse cuando causan un grave daño al propietario inmueble sirviente.
Procedimiento para decidir las servidumbres en la comunidad de propietarios
Las servidumbres en la comunidad de propietarios se pueden crear por aplicación de la ley o de forma voluntaria por las partes. Las más frecuentes, son las legales y afectan a la totalidad de inmuebles que forman la comunidad de propietarios y es la servidumbre de paso.
Esta servidumbre se encuentra establecida en artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. La cual obliga a permitir la entrada en el local o piso para la instalación de servicios comunes o para efectuar las obras de reparación necesarias.
Sin embargo, es bueno tener claro que el derecho de servidumbre finaliza cuando los dueños de los predios dominantes y sirvientes lo deciden. También finalizará cuando una misma persona tiene la propiedad del inmueble sirviente y del inmueble dominante.
¿Cuál es el predio sirviente y el predio dominante?
El predio sirviente es la propiedad que soporta una determinada carga, gravamen o limitación, en beneficio de otro. El predio dominante es la propiedad a favor de la cual se encuentra formada la servidumbre y es la que obtiene los beneficios.
¿Quién es el titular de la servidumbre en la comunidad de propietarios?
El propietario del inmueble será el titular de la servidumbre debido a que el derecho va con el inmueble. Lo que significa que, en caso de venderse el inmueble, el nuevo titular del derecho de servidumbre será el nuevo propietario.
Lo recomendable es que la existencia de una servidumbre figure como cualquier limitación o carga de dominio. Esto con el propósito de que tenga efectos frente a terceros, en la inscripción de la propiedad.
¿Cuáles son los tipos de servidumbres en la comunidad de propietarios?
Los tipos más frecuentes de servidumbres en la comunidad de propietarios establecidos en la ley son los siguientes:
Servidumbre de paso
Este tipo de servidumbre es una de las más usuales, siendo de naturaleza discontinua. Por lo que de acuerdo con el artículo 532 del Código Civil, sólo puede ser adquirida en virtud del título. La falta sólo puede ser sustituida por una sentencia firme o por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente.
Este tipo de servidumbre puede ser temporal para realizar un trabajo, siempre que no sean muy perjudiciales, ni afecten a la integridad de la vivienda. Por esta razón, cuando el propietario se niega, la comunidad de propietarios establece una demanda contra quien no lo permite, bien sea ocupante o propietario.
Los costes adicionales ocasionados por la negativa, los debe asumir quien haya evitado la servidumbre. Estas servidumbres cuando finalizan los trabajos, deben dejar todo igual como estaba o mejor.
Servidumbres de conducciones, instalaciones, salidas de humos y desagües
Las servidumbres de este tipo por lo general, ocasionan menos conflictos, debido a que son más sencillas. En este tipo de servidumbre prevalece el interés de un propietario sobre el de la comunidad o sobre el de otro, lo que es llamado un interés privativo.
Este tipo de instalaciones debe permitirse sólo debe negarse en caso de que la estructura del edificio pueda verse afectada. Las salidas de humo, el desagüe de las pluviales y hasta las instalaciones de telecomunicaciones son necesarias para el buen funcionamiento de una vivienda.
Para lograr esto es necesario exponerlo, aclarar dudas para determinar si existe el derecho de servidumbre. Cuando existe este derecho la servidumbre no puede negarse sin ninguna causa justificada y, en caso de hacerlo se puede cometer un abuso de derecho.
El principal requisito para esta servidumbre es que no pueda efectuarse de otra forma y que el propietario interesado asuma todos los costes.
Lo recomendable es que antes de tomar la decisión de establecer o negar la servidumbre, es analizar todo lo expuesto. Los aspectos más importantes a tener presente son la proporcionalidad y minimización de las molestias.
Servidumbre de luces y vistas
Este tipo de servidumbre debe ser calificada como continua, debido a que su uso puede ser perenne, además aparente. Esto debido a que está de forma continua a la vista de todos por señales externas que dejan ver su existencia. Esto de acuerdo a como lo define el artículo 532 del Código Civil.
Por lo tanto, para adquirir la servidumbre de luces y vista es necesario según el artículo 537 del Código Civil, la existencia de título de propiedad o la prescripción de mínimo veinte años.
El único medio para adquirir esta servidumbre sería con una prescripción de 20 años. Pero la determinación si es posible la adquisición por prescripción, hay que considerar como positiva o negativa la mencionada servidumbre de luces y vistas. Estudiando lo que representa los huecos abiertos, como influyen y afectan.
Clasificación de la servidumbre en la comunidad de propietarios
Clases de servidumbre que existen de acuerdo a la ley son:
Servidumbres activas
En este tipo de servidumbre el predio sirviente es el que padece el gravamen y la utilidad la obtiene el predio dominante.
Servidumbres continúas
Las servidumbres de este tipo tienen un uso continuo, sin que requiera un hecho actual ejecutado por el hombre.
Servidumbres discontinuas
Para este tipo de servidumbre se necesita de un hecho actual del hombre para su ejecución.
Servidumbres personales o servidumbres prediales
Las servidumbres personales son establecen para beneficiar una o varias personas o a una comunidad en general. Las servidumbres prediales se realizan en beneficio de otro inmueble.
Servidumbres no aparentes o servidumbres aparentes
Las servidumbres no aparentes son las que no muestran ningún indicio exterior de su existencia. Las servidumbres aparentes son las que avisan y se encuentran constantemente a la vista por señales exteriores, las cuales demuestran su uso y aprovechamiento.
Servidumbres negativas o servidumbres positivas
Las servidumbres negativas le impiden al dueño del predio sirviente realizar alguna actividad legal sin la servidumbre.
Las servidumbres positivas son las que obligan al dueño del predio sirviente a dejar hacer algo o que lo haga él mismo.
Servidumbres voluntarias o servidumbres legales
Las servidumbres pueden establecerse por la decisión de los propietarios o por la ley o cualquier otro ordenamiento jurídico.
Problemas más frecuentes con las servidumbres en la comunidad de propietarios
Los problemas más frecuentes con las servidumbres son la ejecución de obras de interés para toda la comunidad de propietarios. Como mejoras en los edificios, rehabilitación de fachadas y obras estructurales que requieren del acuerdo de toda la comunidad.
Cuando se logra el acuerdo entre la comunidad y la aprobación de la Junta de Propietarios, puede surgir otro problema. Este sería la negativa del propietario que tenga que dejar pasar a los operarios y colocación de equipos para la ejecución de la obra.
Cuando se presentan estos problemas hay que acudir a los organismos correspondientes para que resuelvan el conflicto. El cual se presenta entre el interés comunitario y la propiedad privada cuando por la imposición de una servidumbre temporal.
Para estos casos hay que acudir a la Ley 49/1960 con fecha 21 de julio, que es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicha ley establece la obligatoriedad de cada propietario de permitir en su piso las reparaciones que requiera el servicio del inmueble.
Los propietarios deben entender que existe una obligación establecida en la ley para permitir el uso de la Comunidad de Propietarios de su local o piso. Que, a pesar de ser privados, pueden ser utilizados para instalación de los sistemas de andamiaje que se requieren para la ejecución de los trabajos aprobados.
Buenos días:
En primer lugar, quiero expresarles mi agradecimiento por la información que ponen a nuestra disposición y la posibilidad de consulta para recibir asesoramiento.
Desde el mes de octubre resido en un edificio de 15 plantas y unos 40 años de antigüedad, con zona verde y algunos árboles. Ocupo un primer piso.
Uno de esos árboles, un magnolio de hoja perenne de unos 30 años, cuya altura supera ampliamente la de mi vivienda, se encuentra casi frente al ventanal del salón, muy próximo a la pared del edificio. Sus ramas nos dificultan e incluso impiden la entrada de luz natural y la vista al exterior, lo que obliga a mantener encendida una lámpara siempre que nuestra hija pequeña juega en el salón o ve la televisión. Ocurre lo mismo cuando estamos nosotros o recibimos visitas, con el consiguiente gasto adicional en consumo eléctrico.
He trasladado verbalmente esta circunstancia (ya conocida por ellos) a la Presidencia de la Comunidad, pero he percibido que, al menos de momento, no tienen intención de tomar ninguna medida. A modo de ejemplo, se trata de una comunidad en la que residen bastantes personas mayores y no dispone de rampa de acceso para personas con movilidad reducida.
Les solicito asesoramiento y les agradecería que me indicaran qué actuación consideran más adecuada para solventar esta situación, siempre desde una postura conciliadora.
Reciban un saludo muy cordial.
Gracias por tu mensaje, José. En estos casos, lo recomendable es presentar una solicitud formal por escrito al presidente o al administrador de la comunidad, exponiendo el problema y solicitando que se incluya en el orden del día de la próxima junta. Si no hay respuesta, podrías valorar acudir a mediación o incluso reclamar por vía judicial si se considera que se está vulnerando tu derecho al uso y disfrute de la vivienda.
Vivo en un piso con dos patios de luces, cuyo único acceso son mis ventanas de la habitación y la cocina. Para dar paso a los operarios de limpieza, he pedido que me indemnicen por el tiempo que tengo que perder mientras dura la limpieza, y por tener que volver a colocar mis alfombras, cortinas, etc.
En las escrituras no consta ninguna servidumbre. ¿Estoy obligada a dejarles pasar 12 veces al año sin compensación? Compré el piso hace un año. ¿Qué me aconsejarían? Gracias.
Gracias por tu consulta, Ica. Si en tus escrituras no consta servidumbre, no estás obligada a permitir el paso de forma ilimitada ni gratuita. Puedes exigir que se limite el uso, se compense el perjuicio causado o se busquen alternativas. Te aconsejamos plantearlo por escrito a la comunidad y, si no hay solución, consultar con un abogado para defender tus derechos.