Tipos y régimen Jurídico de la vivienda de protección pública

Actualmente en España, dada la situación laboral tan precaria y los tipos de intereses tan alto, es complicado que jóvenes y mayores puedan tener una casa en propiedad.

Existen numerosos movimientos sociales que apoyan la idea de promover la construcción de viviendas protegidas para fomentar su adquisición, ya que éstas se caracterizan por tener un precio más bajo, por tener ayudas económicas, por bonificaciones en la constitución de hipotecas, etc. En general, aportan mayores beneficios a los adquirientes.

Este tipo de vivienda es regulada en cada Comunidad Autónoma de una forma distinta, por ello en este artículo voy a tratar los aspectos comunes y más importante que tiene que tener en cuenta a la hora de adquirir o arrendar una vivienda de estas características. Sin embargo, le aconsejo que si pretende hacer alguna de estas operaciones acuda a un Abogado de la Comunidad donde radique el inmueble.

¿Qué es una vivienda de protección pública?

Es aquella vivienda que es protegida en nuestro ordenamiento jurídico y beneficiaria de numerosas ayudas de la Administración Pública. Normalmente este tipo de viviendas va dirigido a personas concretas que, dada su situación actual, no pueden adquirir una vivienda normal.  

Dentro de la categoría de Viviendas Protegidas podemos encontrar las siguientes modalidades:

• Vivienda de Protección Oficial (VPO)
• Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB)
• Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

Pero…¿en qué se diferencia?

Las VPO son las más antiguas que existen ya que fueron las primeras en construirse. Este tipo de viviendas pueden ser construidas por empresas publicas o privadas, a diferencia de las VPPB y VPPL las cuales únicamente van a poder ser construidas y vendidas por empresas públicas. Esto supone que las primeras puedan ser arrendadas, vendidas o arrendadas con opción a compra; mientras que las segundas únicamente podrán ser vendidas.

También se diferencian en su superficie, ya que las VPO tienen una superficie máxima de 90 metros cuadrados, pudiendo ser de 120 metros cuadrados si van dirigidas a familias numerosas; las VPPB tienen una superficie máxima de 110 metros cuadrados y las VPPL de 150 metros cuadrados.

¿Qué tengo qué hacer para adquirir una vivienda de protección protegida?

Tiene que tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propios requisitos para la adquisición de estas viviendas, sin embargo existen unos criterios comunes:

• Estar inscrito en el registro público de demandas de vivienda de protección oficial de la Comunidad donde se encuentre empadronado. Normalmente es el propio Ayuntamiento quien se encarga de ello.
• No puede ser propietario de otro inmueble o haber sido beneficiado anteriormente con una Vivienda Protegida.
• No haber sido beneficiario en los últimos 10 años de ayudas económicas, ya sean estatales o autonómicas, relacionadas con el acceso a una vivienda. Por ejemplo, si hubiese sido beneficiario de algunas de las ayudas que ofrece la Ley de Vivienda de 2023.
• Sus ingresos no pueden ser 5,5 veces superior al Indicador Anual Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

Si quieres conocer si tienes derecho a una Vivienda de Protección ponte en contacto con tu Abogado y asegúrate que cumples con los requisitos necesarios de la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda.

¿Cómo sé si la vivienda que tengo es una vivienda protegida?

Las Viviendas Protegidas, para que sean calificadas como tal, tienen que cumplir una serie de requisitos:

• Tiene que tener la calificación de vivienda protegida, la cual se obtiene antes o después de su construcción y que debe reflejarse en el contrato de alquiler o compra.
• Tienen una superficie determinada, la cual varía dependiendo de la modalidad como ya he comentado antes.
• El precio por el cual la adquiere o alquila está limitado.
• Tiene que ser su domicilio habitual permanente y el de su cónyuge, descendientes, ascendientes y cualquier otro pariente que resida con usted hasta el 3º grado. Únicamente podrá no residir en el durante 3 meses al año por causas justificas.

En el caso de que se den estos requisitos posiblemente la vivienda en la que se encuentre sea protegida.

Entonces si tengo una vivienda protegida, ¿la puedo alquilar?

En principio sí puede alquilar esta vivienda, salvo que las leyes autonómicas establezcan otras cosas. Sin embargo, en el caso de que su vivienda de protección se hubiese destinado exclusivamente para alquiler no podrá realizar un subarriendo de la misma. Es decir, existen promociones de Viviendas de Protección Publica para Arrendamientos (VPPA) que únicamente permiten al interesado su alquiler.

De igual forma, si su vivienda es una VPPB o VPPL no podrá alquilarla, en principio, hasta que sea descalificada, es decir, hasta que pierda la condición de protegida.

¿Y cuándo pierde la condición de protegida?

Depende del tipo de Vivienda Protegida y de la Comunidad Autónoma. En el caso de la VPO la regla general es de 10 años, sin embargo, existen zonas donde el plazo puede extenderse hasta 30 años y en las VPPB y VPPL suele durar 20 años pero puede solicitarse una descalificación anticipada a los 15 años.

¿Y si quiero venderla?

En este caso tiene que tener en cuenta que no puede venderla libremente, ya que la ley impone ciertas limitaciones al vendedor para evitar que se realicen especulaciones.

En primer lugar, para poder vender una Vivienda de Protección ésta debe estar descalificada o bien, en caso de que aun tenga la condición de Vivienda Protegida, deberá solicitar una autorización a la Comunidad Autónoma y devolver las ayudas que hubiese percibido. Las razones mas usuales por las cuales se pide esta autorización son por traslado a otra localidad por trabajo, aumento de la familia o existencia de algún conviviente con discapacidad.

En segundo lugar, aunque venda la vivienda existe un derecho de adquisición preferente a favor de la Comunidad Autónoma por lo que tal vez no pueda vendérsela a quien quiera.

En tercer lugar, en caso de que se la venda a un tercero éste debe estar empadronado en el lugar donde radique el inmueble y hacerlo su vivienda habitual, en caso contrario será sancionado.

Por último, en cuanto al precio de venta vendrá determinado en la legislación autonómica pero siempre será inferior al que se establece en el mercado.

¿Tengo alguna ventaja si adquiero una vivienda de protección?

Fiscalmente sí, ya que en caso de que la vivienda sea nueva deberá tributar por el IVA pero éste estará reducido al 4% del precio de venta, estará exento de abonar el IAJD

También existen otro tipo de bonificaciones en el IBI durante los 3 primeros años del 50% en algunas comunidades como es Albacete o del ITP donde es del 0% en Canarias.

De igual forma que en caso de que solicite un préstamo para adquirir la vivienda, como es normal, se abonara el 1% del importe del préstamo salvo que se subrogue en el préstamo del promotor, en cuyo estará exento por haberlo abonado previamente el promotor. También pueden establecer tipos de intereses reducidos.

Por todo ello, es importante que solicite información al respecto a un Abogado especialista ya que son numerosas las ventajas que puede aportarle la adquisición de una vivienda con estas características.