Contratos de compraventa de vivienda: Tipos y Características

Para entender qué es un contrato de compraventa de vivienda acudiremos al art. 1445 CC que define el contrato de compraventa como aquel acuerdo de voluntades entre ambas partes contratantes, comprador y vendedor, en el que una de ellas se obliga a entregar alguna cosa (vivienda) a cambio de recibir un precio por ella en dinero o signo que lo represente.

En la práctica, los contratos de compraventa pueden realizarse ante Abogado o Notario, si bien es ciertos dependiendo de la finalidad de la venta le aconsejaría su elevación a escritura pública. Por ejemplo, en el caso de que quiera comprar una casa e inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de su redacción en documento privado ante un Abogado especializado en materia de contratos, tendrá que elevarlo posteriormente a escritura pública al ser éste el único titulo capaz de formular la inscripción en el Registro. Esta inscripción no es obligatoria, no obstante, la recomendamos siempre por los efectos que produce frente a terceros.

Teniendo en cuenta que en otro artículo anterior explicamos qué era un contrato de compraventa y sus características, en éste trataremos el supuesto en el que lo que quieras comprar sea una vivienda y todas las particularidades que ello conlleva.

¿Quién puede comprar una vivienda?

Al caracterizarse la compraventa como una relación jurídica obligatoria, la regla general es que podrá comprar una vivienda si tiene capacidad para obligarse. Sin embargo, nuestro Derecho establece en el art. 1459 CC algunas restricciones que voy analizar:

1. Los que desempeñen el cargo de tutor o funciones de apoyo, los bienes de la persona o personas a quienes representen.

Este párrafo fue introducido a raíz de la Ley 8/2021 respecto de las medidas de apoyo a las personas con discapacidad. Si lo interpreta estrictamente solamente los curadores representativos tendrían prohibido adquirir la vivienda de la persona a la que presten el apoyo pero ¿Quiénes son los curadores representativos? Toda persona que ofrezca una asistencia continuada a la persona con discapacidad. Sin embargo, actualmente se ha establecido que debe alcanzar a cualquier persona, ya sea física o jurídica, que preste apoyo a la persona con discapacidad independientemente si es un apoyo meramente asistencial o representativo.

Ahora bien, una de las particularidades y características de la Ley 8/2021 es que en todo momento debe primar la voluntad de la persona con discapacidad, por lo que, en caso de que ella hubiese establecido sus propias medidas de apoyo podrá excluir esta prohibición. Un ejemplo muy habitual en la práctica es el caso de los octogenarios, quienes después de haberle diagnosticado demencia senil, deciden nombrar a una persona como su representante para cuando no tengan ya capacidad el cual normalmente suele ser un hijo/a. En este caso podrán excluir la prohibición anterior y permitir que su hijo adquiera su vivienda.

• Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

En este caso nos encontramos ante un contrato de mandato, el cual se puede definir como aquel donde una de las partes contratantes (mandante) obliga a la otra (mandatario) a realizar alguna gestión en su nombre (vender su vivienda). Sin embargo, si usted es mandatario tiene que tener en cuenta las siguientes excepciones que sí le permitirían comprar la vivienda de su mandante: 1) en caso de que sea el mandante quien le vende y no al revés, 2) en caso de que el mandante le otorgue autorización para comprar la vivienda o 3) en caso de ratificación por el mandante.

• Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Si usted ha sido nombrado albacea en la herencia de algún familiar, no podrá comprar los bienes hereditarios de éste hasta que se haya realizado la partición y adjudicación de la herencia, es decir, hasta que cese en su cargo.

• Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.

En caso de que sea funcionario público o titular de una entidad pública también le será de aplicación esta disposición respecto de los bienes que tengan confiada su administración.

• Los Magistrados, Jueces, individuos del MF, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

En este supuesto se engloban a todas las personas que forman parte de la Administración de Justicia. Yo, por ejemplo, como Abogado no podría adquirir la vivienda de mi cliente cuando sea objeto de litigio en un divorcio.

Teniendo en cuenta estas prohibiciones, si celebra la compra pese a ello será declarado nulo de pleno derecho por ir en contra de una norma prohibitiva salvo en el supuesto del contrato del mandato donde sería anulable.

¿Cuándo y cómo adquiere la propiedad de la vivienda?

Alguna de las preguntas más repetidas que me hacen en el despacho son: ¿Cuándo firme el contrato ya soy propietaria de la vivienda? o ¿Qué pasa si el vendedor no me entrega la vivienda?

En cuando a la primera cuestión, tiene que saber que en nuestro ordenamiento jurídico el sistema que se emplea para adquirir el dominio de cualquier objeto (vivienda, piso, garaje, coche, etc.) es el conocido sistema del titulo y el modo. Este sistema implica que para transmitir la propiedad del objeto es necesario: 1) tener un justo título (contrato) que pruebe el negocio jurídico 2) realizar la entrega de la cosa. Ahora bien, en el supuesto de una vivienda ¿cómo se la entrega?

Existen varias formar de realizar la entrega de la vivienda:

• Entrega real: consiste en trasladar la cosa a manos del comprador. Teniendo en cuenta que la vivienda es un inmueble y no puede trasladarse se realizará por su ocupación.
• Entrega simbólica: en este caso el traspaso material de la posesión es sustituido por la entrega de una cosa accesoria en la que queda simbolizada la principal: la entrega de llaves de la vivienda.
• Entrega consensual: es un supuesto muy recurrente en la práctica que tiene lugar cuando los contratantes acuerdan en el contrato el momento en el cuál quedará transmitida la propiedad. Normalmente, al vender una vivienda, suelen pactarse unos meses a favor del vendedor para desocupar la vivienda. Dependiendo de cómo se redacte en el contrato, puede establecerse bien que usted, como compradora del inmueble, adquiera la propiedad el día que firmó el contrato de compraventa pese a que no pueda ocuparlo hasta transcurrido los 4 meses anteriores o bien, que lo adquiera cuando haya transcurrido ese plazo o cuando finalice el arrendamiento si estaba arrendado.
• Entrega instrumental: Esta entrega únicamente puede realizarse si la compraventa se formaliza en escritura pública, siendo la que más recomiendo por la seguridad que aporta. La entrega de la escritura pública equivale a la entrega del inmueble sin necesidad de especificarlo en el contrato, salvo que se pacte claramente lo contario.

En conclusión, la propiedad la adquiere en el momento de CONSUMACIÓN del contrato que se produce cuando se le entrega la vivienda a través de alguna de las formas anteriores, pero no por la PERFECCIÓN del contrato que se da por el mero consentimiento de las partes contratantes de celebrar una compraventa.

Y respecto a la segunda pregunta, pese a que las únicas obligaciones legales que puede exigirle al vendedor son la de entregar la cosa y garantizar su posesión, podrá requerirle también que le transmita la propiedad de la vivienda en base al principio de buena fe que impera en todo el ámbito contractual.

Pero ¿y si no te la puede entregar porque no es suya? La primera idea que se te pasará por la cabeza es que la venta es ilegal, pero no, puesto que está permitido vender cosas ajenas. Sin embargo esta situación jurídica es lo que implica que se produzca el pacto de reserva de dominio.

El pacto de reserva de dominio y el contrato de compraventa

Es aquel pacto que difiere la transmisión de la propiedad a un momento determinado, lo cual conlleva a retrasar su adquisición. En otras palabras, se somete el contrato a una condición que suele ser, como norma general, el pago total del precio. De esta forma:

1. Antes de realizar el pago: el vendedor es el propietario pero no puede venderla nuevamente y usted, como compradora, sólo tendría su posesión pero no podría enajenarla ni adquirirla por prescripción. Una vez que realice la entrega, ya sea otorgándole las llaves u ocupándola, responderá de ella por caso fortuito (en el caso de que se destruya, por ejemplo) y estará obligada a seguir pagando el precio aunque no haya adquirido la propiedad.
2. Pagado el precio: Adquiere automáticamente la propiedad con efecto retroactivo, es decir, se entenderá que lo s desde que celebró el contrato.
3. Si no paga el precio: se resuelve el contrato dando lugar a la restitución de las prestaciones, es decir, el vendedor deberá devolverle las cantidades que hubiese pagado a cambio de desalojar la vivienda en caso de haberla ocupado.

Normalmente aconsejo que esta figura vaya establecida en las cláusulas ocasionales de los contratos, junto al resto de elementos, para garantizar en todo momento la adquisición de la propiedad cuando se efectúe el pago completo, así se asegura que la otra parte contratante cumpla con sus obligaciones.

Elementos del contrato de compraventa de una vivienda

Al firmar el contrato de compraventa podrá observar los siguientes elementos:

Identificación de las partes

Sea una persona física o una persona jurídica deberá aparecer debidamente identificado en el contrato: nombre, apellido, DNI, domicilio social, CIF, etc. En el caso de ser una empresa será necesario que actúe mediante representación, sin perjuicio de que ésta figura pueda darse también respecto de las personas físicas. 

En este caso, en el contrato de compraventa se hará constar quiénes son sus representantes, si éstos tienen poder suficiente, etc. y otra serie de características relativas a la actuación por poderes que debe tener en cuenta el Notario.

Precio

El precio de la venta del inmueble suele aparecer expresado en letra y en número, teniendo en cuenta que en caso de no coincidir ambas cifras prevalecerá en todo momento la escrita con letra. También se detallará la forma del pago (por transferencia, en metálico, cheque, etc.) así como el plazo (al llegar a un día determinado, a plazos, en el momento de la firma, etc.). En todo momento el pago del precio, sea total o parcial, deberá justificarlo aportando un documento justificativo del pago (en el caso de las transferencias el resguardo de las mismas) para entregarlo el día de la firma y anexarlo a la escritura de compraventa.

Sobre este precio se calculará el importe de los gastos a pagar siempre y cuando su valor sea superior al Valor Catastral, en caso contrario el cálculo de los mismos se realizará sobre éste último sin que por ello el precio sea ilícito o irreal.

Algo habitual en las compraventas de viviendas es la celebración de un contrato de arras previo al contrato de compraventa.

Gastos de la compraventa

A la hora de adquirir una vivienda surgen ciertos gastos a los que va a tener que hacer frente, tales como los gastos de notaría y registro, gestoría, impuestos, etc. Si quiere saber más sobre ellos puede acceder al siguiente link.

No obstante, hay otros gastos que son exclusivos a la hora de adquirir una vivienda:

• Gastos de tasación en la hipoteca.
• Comisión de apertura de una hipoteca.
• Honorarios inmobiliarios.

Descripción del inmueble

En el contrato aparecerá la descripción de la vivienda que va adquirir. En ella deberá hacerse constar:

• Cédula de habitabilidad: es un documento que administrativo que acredita que la vivienda que va a comprar se encuentra acondicionada para ser habitada.
• Localización: se hará referencia a la calle, número, planta (si es un piso), portal, etc.
• Características: tales como la superficie construida, la superficie útil, si está sometida al régimen de propiedad horizontal, distribución de las habitaciones, nuevas obras, etc.
• Cargas: todas las cargas que graven la vivienda deberán aparecer (hipoteca, servidumbre, usufructo, embargos, afecciones fiscales, etc.)
• Titularidad: deberá constar quién es el propietario, evitando así supuestos de venta de cosa ajena.
• Enseres: en el caso de que la vivienda esté amueblada y se venda con ello, deberá hacerse constar.
• Certificado de eficiencia energética de la vivienda: corresponde al vendedor adjuntar dicho certificado para acreditar la eficiencia energética de la vivienda.

Fecha de entrega

Determinará cuándo el vendedor deberá desalojar la vivienda, que puede ser distinta a la fecha en la que celebren el contrato de compraventa.

En el caso de que la vivienda que vaya adquirir se encuentre ocupada en el momento de la firma de la escritura, la fecha de entrega será otra distinta. Esta fecha la acordará con la parte vendedora en función del tiempo que necesite para desalojarla. Si por el contrario la vivienda estuviese desalojada y vacía, ambas fechas podrían coincidir.

Otras cláusulas ocasionales

Dependiendo de su situación o la del vendedor puede ser conveniente que establezca otras cláusulas, ya sea la de la reserva de dominio, pactar alguna sanción en caso de incumplimiento o establecer intereses de demora en el caso de que s retrase en el cumplimiento de sus obligaciones.