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En este artículo abordaremos las diferencias entre el derecho de superficie y el arrendamiento. Desde 1984, el ordenamiento civil español ha regulado el derecho de superficie como un derecho real independiente, distinto del enfoque del Código Civil de 1936, que lo trataba de manera similar al usufructo o a la enfiteusis.
El derecho de superficie permite al propietario del suelo conceder a un tercero el derecho de construir y mantener edificaciones en su propiedad, ya sea sobre el terreno o en el subsuelo. En contraste, el derecho de arrendamiento implica la facultad de alquilar un inmueble construido sobre o debajo del terreno, estableciendo claramente las obligaciones y derechos relativos al uso del suelo y de la edificación que se levanta sobre él o que se encuentra en el subsuelo.
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Tabla de contenido
¿El derecho de superficie se considera un derecho real?
En Ródenas Abogados consideramos que el derecho de superficie es efectivamente un derecho real. Este se establece sobre un terreno ajeno, derivado de una relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario, quien recibe el derecho temporal de disfrutar y utilizar las construcciones sobre el terreno. Este derecho es, sin embargo, de naturaleza temporal, ya que cuenta con un plazo de duración determinado por acuerdo entre las partes, en el cual deben mantener una coherencia entre el valor y el propósito de la construcción.
Además, el derecho de superficie es transmisible, lo que permite su transferencia a título oneroso o gratuito, tanto por actos inter vivos como mortis causa. Esto significa que el derecho sobre la superficie puede heredarse y convertirse en un bien que se puede gravar, vender o incluso utilizar como garantía hipotecaria o de anticresis.
Este derecho permite también modificaciones en lo construido, ya sea cambios menores o significativos, y hoy en día se considera una herramienta útil para afrontar problemas de vivienda en sectores de la sociedad con menos recursos.
¿Qué sucede entonces con el derecho de arrendamiento?
El derecho de arrendamiento puede entenderse como una relación jurídica que conecta dos derechos de propiedad independientes. Este derecho otorga un marco legal al disfrute temporal del suelo o edificación construida por el superficiario mientras subsista el derecho de superficie.
Al finalizar el derecho de superficie, también expira el derecho de arrendamiento, permitiendo que el propietario del suelo recupere el pleno dominio del mismo. Esto significa que cuando el derecho de superficie se extingue, ya sea por el vencimiento del plazo o por enajenación, el derecho de arrendamiento concluye tras completar los trámites legales necesarios, pero no interfiere en el disfrute del bien hasta que estos se hayan resuelto.
El artículo 1030 del Código Civil Español establece que el derecho de superficie permite al superficiario disfrutar temporalmente de una construcción, ya sea sobre o bajo el terreno. Ambas propiedades pueden coexistir hasta por un máximo de 99 años, y al finalizar este plazo, el propietario del suelo puede adquirir la construcción mediante el reembolso de su valor actualizado.
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre estos derechos?
Aunque la diferencia entre ambos derechos no siempre es evidente, este artículo busca aclarar que el derecho de superficie genera la relación jurídica que permite el establecimiento del derecho de arrendamiento. Ambos derechos destacan que tanto el uso del suelo donde se construye como el derecho sobre la construcción son temporales.
Es importante señalar que este acuerdo jurídico debe formalizarse mediante Escritura Pública, dado que implica la disposición de propiedad temporal sobre el suelo y cualquier construcción en él, especificando además el período de vigencia del derecho.
¿Cómo podrá constituirse un derecho de superficie?
La principal forma de constituir un derecho de superficie es mediante un contrato, aunque también puede establecerse a través de una disposición testamentaria o, en algunos casos, por usucapión. El superficiario, es decir, quien recibe este derecho, suele estar obligado a pagar una renta anual y a cubrir los impuestos asociados, aunque el pago de la renta no es estrictamente obligatorio. El superficiario disfruta de plena libertad para utilizar y transferir sus derechos sobre la construcción, sin requerir autorización ni notificación al propietario del suelo.
El derecho de superficie puede extinguirse por diversas causas, como la destrucción total del terreno (aunque esto no afecta la construcción en sí, ya que el superficiario mantiene el derecho de reconstruir), o por situaciones de transformación, confusión, adquisición de propiedad sobre la superficie, o resolución por cumplimiento de plazo o condiciones.
En resumen, el derecho real de superficie suele constituirse principalmente mediante un contrato, a menudo derivado de un contrato de arrendamiento a perpetuidad o por un plazo fijo; también puede establecerse por compraventa, disposición testamentaria, entre otros medios legales.
