¿Qué es la usucapión? Todo lo que necesitas Saber

La usucapión en España es un mecanismo legal que permite adquirir derechos reales sobre bienes a través de su posesión continuada. En otras palabras, se trata de obtener la propiedad de un bien mueble o inmueble al poseerlo de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante un período de tiempo determinado por la ley.

Si una persona mantiene la posesión de un bien bajo estas condiciones y durante el tiempo requerido, puede consolidar su derecho de propiedad sobre el mismo mediante la usucapión.

¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?

La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un medio legal para adquirir derechos sobre un bien tangible, principalmente el derecho de propiedad, mediante su posesión continuada. Según el artículo 1936 del Código Civil, la usucapión permite que una persona se convierta en propietaria de un bien, obteniendo derechos reales sobre él, a través de la posesión pública y pacífica durante un periodo de tiempo determinado.

En términos simples, esto significa que, al poseer un bien durante cierto tiempo sin que el propietario original tome medidas para recuperarlo, el derecho de propiedad puede pasar al nuevo poseedor. Este principio actúa como un «castigo» a la inacción del dueño original, quien, al no actuar durante mucho tiempo, permite que la propiedad quede en manos de quien la ha cuidado y utilizado.

La usucapión se considera una forma de adquisición original, ya que no implica la intervención de terceras personas para transferir la propiedad. Se fundamenta en razones de seguridad jurídica, pues reconoce como propietario a quien ha ejercido y mantenido el derecho sobre el bien durante un período prolongado, consolidando su titularidad a los ojos de la ley.

¿Dónde se regula la usucapión?

La usucapión en España está regulada en el Código Civil bajo el término «prescripción adquisitiva», diferenciándose de la «prescripción extintiva». Mientras la prescripción adquisitiva permite adquirir derechos de propiedad sobre un bien por su posesión continuada, la prescripción extintiva implica la pérdida de derechos de titularidad debido a la inacción del propietario.

Los artículos que fundamentan este derecho son el 609 y el 1930 del Código Civil, estableciendo que:

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.

Artículo 1930 CC

Esta regulación permite que tanto la adquisición como la extinción de derechos se realicen conforme a los requisitos y plazos que establece la ley.

Tipos de usucapión

El Código Civil español contempla dos tipos de usucapión: ordinaria y extraordinaria. La diferencia entre ambas radica en los requisitos de buena fe y título justo, además del tiempo de posesión.

A. Usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria permite adquirir derechos sobre un bien tras un período de posesión relativamente corto: tres años para bienes muebles y diez años para inmuebles. Este tipo de usucapión requiere cumplir con dos condiciones:

1. Buena fe: El poseedor debe actuar creyendo legítimamente que es el propietario del bien, sin conocimiento de que su posesión pueda ser ilícita.
2. Título justo: El poseedor debe contar con un documento legalmente válido que respalde su derecho sobre el bien, como una escritura, un contrato de compraventa, o una factura.

En el caso de inmuebles, la usucapión ordinaria exige una posesión continuada de al menos 10 años (o 20 años en otras circunstancias). Si el bien está registrado a nombre de otra persona en el Registro de la Propiedad, no aplica la usucapión ordinaria.

B. Usucapión extraordinaria

La usucapión extraordinaria, en cambio, requiere un período de posesión prolongado, de al menos 30 años para inmuebles. En este caso, no es necesario cumplir con los requisitos de buena fe ni contar con un título justo.

Este tipo de usucapión puede aplicarse incluso si el bien está registrado a nombre de otra persona en el Registro de la Propiedad. Solo se exige que la posesión haya sido continua e ininterrumpida durante los 30 años mínimos.

La usucapión extraordinaria es más común debido a sus menores requisitos, aunque su plazo es más extenso.

Requisitos para ejecutar el derecho de usucapión

Para adquirir la propiedad de un bien en España a través de la usucapión, es necesario cumplir con una serie de requisitos específicos, algunos de los cuales son generales para cualquier tipo de usucapión, mientras que otros dependen de si es ordinaria o extraordinaria.

Requisitos Generales:

1. Capacidad legal: Solo los ciudadanos mayores de edad y con plena capacidad de ejercicio pueden adquirir bienes por usucapión. Esto excluye a los menores de edad no emancipados y a las personas con incapacidad legal, quienes dependen de un tutor o cuidador.
2. Posesión con intención de propietario: La posesión debe realizarse con la intención de ser propietario, de manera pública, pacífica, ininterrumpida y sin violencia, según lo establece el artículo 1941 del Código Civil. Esto significa que el poseedor debe actuar como dueño y no como alguien autorizado por el propietario, como en el caso de un arrendatario.
3. Posesión no tolerada: La posesión no es válida para usucapión si se realiza con la tolerancia del propietario. Así, un arrendatario no puede optar a la usucapión, ya que ocupa el inmueble en virtud de un contrato de alquiler y no como propietario.
4. Continuidad en la posesión: La posesión se considera interrumpida si cesa por más de un año. Sin embargo, ausencias breves, de menos de un año, no afectan la continuidad. Además, cualquier acto del dueño, como un proceso judicial o conciliatorio para defender su derecho, interrumpe la posesión. También se considera interrumpida si el poseedor reconoce explícita o implícitamente el derecho del propietario.
5. Transmisibilidad de la posesión: La posesión puede ser heredada, lo que permite que los herederos continúen el proceso de usucapión si se cumplen los demás requisitos.

Ejemplos de usucapión

Existen diversos casos en los que puede aplicarse la usucapión o prescripción adquisitiva. A continuación, se presentan algunos ejemplos comunes:

1. Casos de ocupación prolongada sin reclamo (Okupas): Uno de los ejemplos recientes involucra a los ocupantes ilegales o «okupas.» Si una persona se establece en una propiedad sin el consentimiento del propietario y este último, o sus sucesores, no realiza ninguna reclamación o acción legal durante el tiempo establecido por la ley, los ocupantes podrían llegar a adquirir la propiedad por usucapión.
2. Procesos sucesorios sin reclamación de herencia: Otro ejemplo común ocurre en casos de herencias sin testamento, especialmente cuando se trata de propiedades de menor valor, como una casa modesta, y existen varios herederos. En estas situaciones, si ninguno de los herederos inicia un proceso de reclamación, la posesión del bien por parte de uno de ellos podría eventualmente convertirlo en propietario mediante usucapión, ya que el costo y esfuerzo de reclamar judicialmente podría no ser rentable para los demás.