Cómo comprar la mitad de la casa a mi marido o mujer

Si te estás planteando comprar la mitad de tu casa a tu pareja seguramente es porque te encuentres en un proceso de divorcio.

Normalmente esta materia es la primera que se trata cuando te divorcias: ¿Quién se queda la casa? Es una decisión difícil pero no imposible, por lo que es importante que tengas en cuenta ciertos factores.

Factores a la hora de comprar la casa a tu pareja

Vuestro régimen económico

Si estas casado en sociedad de gananciales sabrás que el 50% de tu vivienda le corresponde a tu cónyuge por lo que para adquirir la plena propiedad de la vivienda tendrás que comprarle ese tanto. En caso de que estéis casado en régimen de separación de bienes, que normalmente es el que se estipula en capitulaciones y el que veo a día de hoy en los despachos, la propiedad de la vivienda no tiene que por qué estar divida en pro indiviso ordinario, es decir, en partes iguales; sino que tal vez tú puedes ser propietaria de un 80% de la casa y tu cónyuge un 20% por lo que la proporción a adquirir es menor.

¿Cuál es el valor del inmueble?

Creo que esta cuestión puede ser una de las más complicadas. Lo ideal es que se pusiera de acuerdo con su cónyuge respecto al valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor de mercado que existe actualmente en su zona. Una forma de comprobarlo puede ser acudiendo a inmobiliarias, las cuales pueden informarle a cuánto se están vendiendo viviendas similares a la suya o acceder a plataformas inmobiliarias y entre los dos hacer una estimación. En caso de desacuerdo, lo más justo e idóneo sería contratar una sociedad de tasación para que de manera neutral emita una valoración del mismo.

En caso de que no esté conforme a la tasación ¿qué alternativas tiene? En primer lugar, le aconsejaría revisar el informe de tasación rigurosamente, ya que estos informes pasan por controles de calidad y es complicado que sean erróneos, aunque no imposible. En este caso deberá solicitar a la sociedad de tasación con la que contrató que revise el informe proporcionado e indicarle cuáles son los motivos por los cuales quiere que lo revise: un mal cálculo, no tuvo en cuenta algún factor relevante en la valoración, etc. Normalmente, en caso de divorcio ocurre que la valoración del inmueble no encaje con las expectativas ya que suelen ser altas, sin embargo, si tras la revisión sigue disconforme podrá presentar una apelación formal.

¿Qué ocurre si hay una hipoteca sobre la vivienda?

Si la vivienda se encuentra gravada con una hipoteca a nombre de ambos, lo lógico es que si usted se va a quedar con la totalidad del inmueble su cónyuge no quiera aparecer como deudor hipotecario. En este caso deben acudir a vuestra entidad bancaria, con la que realizaron el préstamo hipotecario, y solicitar una novación del mismo. Este proceso puede ir aparejado de una serie de costes e implica cambiar algún aspecto del préstamo, en este caso un cambio de titularidad, sin embargo, normalmente las entidades bancarias pueden verse reacias a realizar dicha novación por temas de seguridad o, en caso de permitirlas, ante la perspectiva de un único pagador suelen solicitar la constitución de un aval.

Una vez que ya haya tenido en cuenta estos factores, pasamos ahora al paso más importante: el medio de adquisición de la vivienda.

Mejores formas de adquirir la vivienda a tu mujer o marido

Existen varias formas por las cuales puede adquirir una vivienda, pero ¿cuál es la más conveniente? A continuación, voy a informarle sobre los tres mecanismos más utilizados en la práctica:

Mediante una donación

Esta puede ser la primera forma de adquisición de la vivienda que se te pase por la cabeza, sin embargo, es la menos recomendable por su elevado coste. Hay que tener en cuenta que actualmente, en determinadas Comunidades Autónomas, sólo las donaciones que se realizan entre padres e hijos están bonificadas con un 99% pero entre cónyuges no existe tal bonificación. Por lo tanto, usted como donatario y adquiriente tendrá que hacer frente tanto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) como al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Mediante una compraventa

Lo más normal es que en estos supuestos adquiera la parte correspondiente a su cónyuge mediante la celebración de un contrato de compraventa de vivienda ante Notario. En esa escritura se reflejará su nombre, la porción que compra y el precio por el cual lo adquiere e irá acompañada de una serie de gastos que tiene que asumir:

• Impuestos: La compraventa está sujeta al IVA o ITP, dependiendo si la vivienda es o no de segunda mano, y el de AJD al realizarse ante Notario. Podría no pagar este último en caso de hacerla en documento privado, es decir, ante abogado únicamente pero no es la opción más recomendable por varios motivos: no puede acceder al Registro de Propiedad, lo cual implica que frente a terceras personas usted es la única propietaria y esto puede ocasionarle varios problemas y porque no cuenta con la seguridad y asistencia que le aporta un fedatario público como es el Notario.
• Gastos de Notaria: dependen del valor de la vivienda y los honorarios del Notario, aunque normalmente suelen ser similares en todos lados.
• Gastos de Registro: Tal y como le he comentado anteriormente, la particularidad de realizar la compraventa ante Notario es el acceso al Registro de Propiedad para practicar la inscripción de la adquisición del inmueble y que aparezca como único titular del mismo. Este gasto se calculará en base al valor de la vivienda y los honorarios del Registrador.
• Tasación: En caso de tener que acudir a un profesional para tasar el inmueble, habrá que hacer frente a este coste.
• Cancelación de la hipoteca: En caso de que la entidad bancaria hubiese permitido hacer la novación del préstamo se establecerá en la escritura de compraventa que, del importe entregado por la adquisición de la vivienda, una parte del mismo va destinado a la cancelación de la parte de la hipoteca que corresponde a su cónyuge.

Además de realizar todos los trámites mencionados tendrá que obtener una serie de documentos que deberán de acompañar a la escritura de compraventa. A continuación, le dejo la lista de los documentos más comunes que necesitará:

• Copia autorizada de las Capitulaciones Matrimoniales en caso de estar casado en régimen de separación de bienes.
• Certificado de titularidad y carga para comprobar que su cónyuge es el titular de la vivienda que va a adquirir, así como si la misma esta libre o no de cargas.
• Certificado de deudas de la comunidad: En el caso de que su vivienda esté sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal, normalmente el establecido en los pisos, deberá obtener un certificado de la comunidad, el cual podrá solicitar al Administrador, que verifique si la vivienda se encuentra o no al corriente de sus gastos comunitarios.
• Certificado energético
• Documento de Identidad del comprador y vendedor.

Mediante una extinción de condominio

Seguramente esta forma de adquisición no la conozca, pero, bajo mi punto de vista, es la más recomendable en estos casos. La extinción de condominio suele utilizarse mucho en los casos de herencia o divorcio cuando un inmueble pertenece a varias personas y, de común acuerdo, deciden ceder su parte en el inmueble a alguno de ellos para que éste devenga como único propietario. En su caso, sería su cónyuge quien le cedería su parte para ser usted la única propietaria de la vivienda. Ahora bien, el hecho de que su pareja le ceda su parte no implica que ésta se haga gratuitamente, sino que usted va a tener que pagarle una cantidad determinada ¿cuánto? Pues depende del valor de la vivienda y de si existe o no hipoteca.

En caso de que la vivienda costase 120.000€ y NO estuviese gravada con hipoteca, tendría abonarle la mitad o, mejor dicho, la parte que le corresponda como titular puesto que influye si estuvieron casado en sociedad de gananciales o en régimen de separación tal y como hemos comentado anteriormente. Ahora bien, en caso de que SÍ existiese hipoteca y vaya usted a asumirla, la parte de la hipoteca que vaya a adjudicarse y que le correspondía a su pareja afectara en la compensación económica que va a cederle. A modo de ejemplo: siendo el valor de la vivienda 120.000€ y teniendo una hipoteca pendiente por 30.000€, el valor de la cesión consistiría en la mitad de la vivienda (60.000€) menos la mitad del préstamo hipotecario (15.000€), lo cual da un resultado de 45.000€.

El principal motivo por el cual recomiendo este mecanismo de disolución de comunidad de bienes es por sus costes, ya que son inferiores a los presentados en las figuras anteriores. Tenga en cuenta que en este caso los únicos costes van a tener que asumir son, además de los relativos a notaría y registro que son comunes en todas las figuras, el IAJD que oscila entre un 0,5% y 1,5% dependiendo de la Comunidad Autónoma; a diferencia de la compraventa donde el ITP oscila entre el 6% y 10%.