Contrato de Compraventa: ¿Qué es y qué debe incluir?

Dice el art. 1.445 de nuestro Código que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente”.

Este contrato se caracteriza por ser:

• Consensual, ya que se perfecciona por el mere consentimiento, aunque será necesaria la entrega del objeto (traditio) para la transmisión del dominio
• Bilateral, ya que emana de la voluntad de ambas partes contratantes
• Recíproco, puesto que establece obligaciones para ambas partes contratantes
• Oneroso, puesto que va acompañado de una contraprestación
• Conmutativo, debido a la equivalencia de las prestaciones
• Traslativo del dominio aunque no de manera automática, sino que sirve como titulo para que tenga lugar la transmisión de la propiedad.

¿Qué es un documento de compraventa y para qué sirve?

El contrato de compraventa es aquel acuerdo donde ambas partes contratantes (comprador y vendedor) se obligan recíprocamente: el comprador a pagar el precio acordado y el vendedor a transmitir el bien comprado.

Básicamente la finalidad del contrato de compraventa es la de transmitir el dominio del objeto, ahora bien ¿Qué puede ser objeto de compraventa? Teniendo en cuenta que esta pregunta se resuelve más adelante, simplemente tiene que saber que puede ser casi cualquier cosa: un bien inmueble, mueble, un objeto consumible (helado), un animal, etc.

Elementos del contrato de compraventa

Dentro de un contrato de compraventa podemos diferenciar tres elementos característicos: elementos personales, reales y formales.

Elementos personales

Los elementos personales hacen referencia a los sujetos que intervienen, que en este caso sería el comprador y el vendedor. Teniendo en cuenta que este contrato provoca obligaciones a ambos, tienen que ser personas con capacidad para obligarse ¿y éstos quienes son? En principio todos los mayores de 18 años, salvo excepciones.

Elementos reales

Aquí respondemos a la pregunta de qué puede ser objeto de un contrato de compraventa. Como ya he comentado, puede ser cualquier cosa siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

• Real: tiene que existir en el momento de la celebración del contrato. Pero ¿y si se pierde una parte? Por ejemplo, en el caso de que se compre un coche y éste sale ardiendo, quedando solamente intacta una parte de él, puedes elegir entre desistir el contrato o quedarte con el coche y pagar solo la parte proporcional.
• Lícito: básicamente tiene que ser objeto de comercio, por ejemplo, no puede celebrarse un contrato de compraventa donde lo que se vende sean estupefacientes.
• Determinado: debe poder describirse

Además del objeto, es necesario que exista un precio. Este precio también debe tener una serie de características:

• Real: El precio debe ser serio, es decir, no estamos ante un precio serio si le venden una casa por un euro.
• Determinado: el precio tiene que estar señalado o bien concretamente, por ejemplo estableciendo la cantidad, o basado en alguna estimación, por ejemplo estableciendo que el precio será un 20% superior al valor catastral que tenga en el momento de su venta.
• Debe consistir en dinero o signo que lo represente: puede pagarse en metálico, mediante cheques, bitcoin, etc.

Elementos formales

En este caso, el contrato de compraventa puede realizarse tanto en documento privado, lo cual conlleva a que sea redactado por alguno de nuestros abogados, o en escritura pública, debiendo redactarlo entonces un Notario.

En caso de que sea redactado en escritura pública le interesa saber que los gastos del otorgamiento de la escritura publica serán pagados por el vendedor y los de la primer y demás copias por el comprador, salvo que pacten lo contrario.

Otra figura muy característica de los contratos de compraventa son las arras. El contrato de arras no es más que un contrato anterior al contrato de compraventa de carácter confirmatorio, en virtud del cual el comprador garantiza al comprador la compra del objeto otorgando una señal.

¿Cuándo es ineficaz este contrato?

Cuando hablamos de que un contrato es ineficaz realmente estamos diciendo que es nulo, anulable o rescindible y te preguntarás ¿cuándo se produce eso y qué consecuencias tiene?

Pues bien, un contrato es nulo de pleno derecho cuando va en contra de alguna norma prohibitiva. Por ejemplo, si la ley dice que el objeto del contrato de compraventa debe ser algo lícito todo aquél que suponga lo contrato será nulo; de ahí que el contrato de compraventa de estupefaciente sea nulo de pleno derecho ya que en España esta prohibido comercializar con drogas.

Así como también cuando carece de objeto, precio, causa o consentimiento porque se consideran que son elementos esenciales que deben existir en todo momento en el contrato.

En este caso, el vendedor deberá devolverle el precio que hubiese entregado y tú estarás obligada a devolver el objeto si lo tuvieses en tu poder. Y en tanto en cuanto alguno no cumpla con su obligación, el otro no puede ser obligado a cumplir la suya, es decir, si el vendedor no te entrega el precio tú no estas obligada a devolverle la cosa hasta entonces.

Sin embargo, es anulable el contrato cuando se encuentran viciado algunos de los elementos esenciales que he comentado antes: el consentimiento, objeto o causa. Y ¿qué es un vicio y cuando tiene lugar? Un vicio, términos generales, sería un defecto y tiene lugar por diversas causas dependiendo sobre qué elemento recaiga; por ejemplo:

• En el consentimiento existe vicio si el contrato no lo ha celebrado libremente sino obligada o coaccionada.
• En el objeto cuando no se ajusta a las exigencias no esenciales, por ejemplo, en caso de que comprase un coche azul y le trajesen otro rojo se entiende que hay un vicio. Distinto sería si el objeto fuese inservible según la causa del contrato, es decir, en caso de que le entregasen una bicicleta y la finalidad de adquirir el coche fuese para realizar viajes a larga distancia o llevar a su familia, el contrato no sería anulable sino nulo.
• Y en la causa por ejemplo cuando ésta es falsa. Por ejemplo celebra un contrato de compraventa cuando realmente lo que va hacer es una donación porque va a adquirir la cosa gratis.

Y por último, puedes rescindir un contrato cuando sufre una lesión en su patrimonio o en el de un tercero.

Tiene lugar esa lesión por ejemplo cuando se celebra un contrato para evitar que adquieras el bien que te pertenece, es decir, cuando se celebra en tu perjuicio o cuando el objeto del mismo se encuentra en litigio, por ejemplo si estás en proceso de divorcio no podrá tu marido vender la casa para que no te quedes con ella.

En este caso, una vez rescindido, ambas partes deberán restituirse el objeto y el precio siempre que sea posible hacerlo. En caso de no ser posible, por ejemplo, en caso de que tú hubieses vendido a otro posteriormente el objeto creyendo que era tuyo (con buena fe) no estarás obligado a ello, ahora bien, en caso de que supieses que no podías venderlo deberás abonar una indemnización por daños y perjuicios a la otra parte.

En cualquiera de estos casos, lo más aconsejables es que acudas a un Abogado especializado en contratos ya que las causas de anulabilidad, nulidad o recisión de los contratos son muy complejas y pueden atacarse desde varios de puntos. 

¿Qué es un contrato preparatorio?

A lo mejor, en alguna ocasión, se ha hecho ilusiones a la hora de comprar algo y minutos antes el vendedor se ha echado para atrás o ha desaparecido. En principio puedes pensar que en esta situación no se puede reclamar nada al vendedor pero ¿y si te dijera que sí?

En este supuesto hablamos de los contratos preparatorios o el pre-contrato. El contrato preparatorio es el acuerdo al que llegas con la otra parte contratante de celebrar en el futuro otro contrato. Para que tenga efectos estos contratos preparatorios se requiere:

• Las partes que se han prometido celebrarlo tenga capacidad para ello.
• Que se haya elaborado el proyecto del contrato futuro.
• Que se encuentre escrito en documento privado o público.

Ahora bien, en caso de que se den estos requisitos y el vendedor, por ejemplo, no quiera celebrarlo pese habérselo prometido ¿qué puedes hacer? Pues si te ha causado algún perjuicio, por ejemplo, se comprometió a venderte un terreno para construir y tú has comprado algunos materiales para la construcción podrás reclamarle el importe de éstos.

Esta figura no se encuentra regulada expresamente en el Código Civil, con lo cual, si te encuentras en este supuesto deberías acudir a un Abogado especialista ya que estos asuntos se resuelven siempre en juicio.

¿Deseas más información o tienes dudas?

Puedes contactar con Rodenas Abogados y te daremos toda la información que necesitas para responder a tus preguntas.