Derecho de tanteo y retracto: Explicación clara de sus diferencias

Cuando hablamos de la diferencia entre el derecho de tanteo y de retracto, nos referimos al derecho preferente que tiene un arrendatario cuando el propietario decide poner en venta un bien inmueble.

En este contexto, el arrendatario tiene la oportunidad de adquirir el bien antes que cualquier otro comprador, manteniendo las mismas condiciones y precio de venta ofrecidos inicialmente.

En este artículo vamos a explicar de forma sencilla, cuáles son sus diferencias y las causa de resolución de dicho contrato de compraventa.

Diferencias entre derecho de tanteo y retracto

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo es la facultad conferida al inquilino como un derecho real para comprar la propiedad que actualmente ocupa en calidad de arrendatario. En otras palabras, le da preferencia sobre terceros, incluso si está dispuesto a pagar la misma cantidad de dinero.

Lo cierto es que es responsabilidad del propietario notificar con antelación al inquilino sus intenciones de vender la propiedad, ya que este último tiene el derecho preferente de adquirirla en igualdad de condiciones y al mismo precio que cualquier tercero interesado.

Te diremos más: el inquilino dispone típicamente de un plazo aproximado de 30 días para ejercer su derecho de compra sobre el inmueble, contados a partir de la notificación de venta recibida.

Derecho de retracto

Para comprenderlo mejor, hay que decir que es similar al derecho de tanteo, en el sentido de que el inquilino tiene derecho a adquirir la vivienda antes que cualquier otra persona interesada, pero sin embargo se aplica sólo una vez que la venta se ha realizado.

Al igual que el derecho de tanteo, el derecho de retracto también tiene una validez de 30 días a partir de la notificación al inquilino, a través de la documentación de venta del inmueble, que detalla las condiciones y el precio de venta, por lo que hay que estar atento a las siguientes situaciones:

1. Cuando el arrendador no notificó al inquilino la venta del inmueble o no mencionó todas las condiciones de la venta.
2. Cuando el precio de venta para un tercero es menor que el ofrecido al inquilino.

¿Cuáles son los tipos de retracto?

Los tipos de derechos de tanteo y retracto se dividen en dos categorías: privados o legales y convencionales o contractuales.

Retracto convencional

Es importante hacer una distinción entre el derecho de retracto contemplado en los artículos 1507 a 1520, que configuran el pacto de retroventa, y el retracto legal, abordado en los artículos 1521 a 1525.

Se trata del pacto de retroventa, regulado por los artículos 1507 a 1520, establece un acuerdo entre partes que permite al vendedor recuperar la propiedad vendida, siempre y cuando devuelva al comprador el precio de la venta más los gastos y mejoras realizadas.

El artículo 1518 del Código Civil establece claramente que el retrayente deberá reembolsar al comprador «el precio de la venta»; precio que, en principio, deberá ser el documentado o escriturado, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo relacionado con la venta.

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Artículo 1518 del Código Civil

Retracto legal

Por otro lado, el retracto legal, que abarca los artículos 1521 a 1525, se refiere a diferentes situaciones donde se concede a ciertos sujetos un derecho preferente de adquisición sobre una propiedad en caso de venta. Este tipo de retracto puede aplicarse en casos como el retracto de comuneros, el retracto de coherederos, el retracto de colindantes, y el retracto en enfiteusis, entre otros escenarios específicos contemplados por la ley.

Así las cosas, el artículo 1521 del Código Civil define el retracto legal:

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del CC

Por otro lado, tenemos la acción de retracto de comuneros que viene establecida en el artículo 1524 del Código civil en los siguientes términos:

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

Artículo 1524 del CC

Resumiendo, cuando el inquilino ejerce su derecho de retracto, se subroga en la posición del otro comprador y la compraventa de la propiedad se mantiene.

¿Cuándo no se puede ejercer el derechos de tanteo o retracto?

Es muy importante dejar claro que hay circunstancias en las cuales el arrendatario no podrá ejercer sus derechos de tanteo y retracto. Estas situaciones incluyen:

1. Cuando la vivienda en alquiler se vende junto con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble, así lo ruega el artículo 25.7 LAU.
2. En el caso de que todos los pisos y locales de un inmueble se vendan conjuntamente a un único comprador, incluso si tienen distintos propietarios.
3. Además, el inquilino puede renunciar a sus derechos de tanteo y retracto si no tiene interés en adquirir la propiedad. En este caso, debe incluirse una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento. De esta manera, el propietario puede vender la propiedad a un tercero y el arrendatario conservará su derecho a ocuparla hasta la finalización del contrato de arrendamiento.

Conclusión

Para finalizar, podemos concluir que si el propietario de un inmueble arrendado desea venderlo, a menos que en el contrato de arrendamiento se establezca lo contrario, el inquilino es quien tiene el derecho preferente de comprar el inmueble frente a cualquier otro comprador.

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