¿Qué hacer si tu contratista no respeta el plazo de la obra?

Una promesa es más que eso si queda por escrito en un contrato. Sobre todo, si se trata de la obra de tu vivienda no existen excusas que valgan. Cuando comienza el contratista a demorarse y no ves el final de que te entreguen tu casa terminada como es debido comienza lo que se llama un incumplimiento de plazos de obra. Y así seguirá si no haces algo. ¿Esta semana ha vuelto a tener un problema familiar el fontanero y por eso se paraliza la obra? No, espera…esta semana le toca al albañil. No tienes porqué escuchar excusas baratas.

Yo, como abogado especializado en conflictos en la construcción conozco estos retrasos injustificados en muchas obras y a la mala praxis de algunos contratistas así que quiero asesorarte paso por paso cómo reclamar si sucede un abandono y presionar el cumplimiento de tu contrato de ejecución de obra además de contestar algunas preguntas frecuentes que tal vez te has hecho. Pero antes de nada te muestro las diferencias entre retrasos y prórrogas.

Podemos ayudarte.

En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en defectos de construcción. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en esta materia, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso. 

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¿Cuándo hay verdadero incumplimiento de plazo?

El incumplimiento de plazo se produce cuando el contratista no finaliza los trabajos en la fecha que habéis pactado y no hay razones de mucho peso que lo justifiquen.

Diferencia crucial entre retraso y prórroga

No toda demora constituye incumplimiento legal. Si por ejemplo solicitas que hagan modificaciones adicionales en la obra esto supondrá una ampliación de plazo para terminar o prorroga. Lo mismo ocurre si encuentran fallos en la estructura que requieran una solución técnica adicional o un corte de suministro que impida seguir trabajando.

Retrasos injustificados típicos

En cambio, si el contratista ya tiene varias construcciones por delante y por eso se retrasa esto está totalmente injustificado. Esto también sucede si no hay coordinación entre los trabajadores o problemas de liquidez que les impidan adquirir los materiales necesarios.

Cómputo específico del retraso

¿Y desde cuándo comienza el retraso? Pues para conocer esto puedes consultarlo en el contrato, contando desde esa fecha de finalización en adelante los días considerados laborables en el sector de la construcción.

Marco legal específico para incumplimientos temporales

Los incumplimientos de plazo tienen unas consecuencias legales que debes conocer para poder apoyarte en esto a la hora de reclamar. Te lo muestro:

Obligación esencial de cumplimiento temporal

Los plazos en tu contrato de obra aparecen en el artículo 1124 del Código Civil cuando dice que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (en tu caso el plazo del contrato).” Aquí considera el tiempo como elemento esencial cuando así se pacta expresamente, permitiendo resolver el contrato y si no se cumpla hay ciertas responsabilidades.

Responsabilidad automática por mora

El artículo 1100 del Código Civil establece que « incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación «. En contratos con plazo determinado, la mora es automática desde el vencimiento.

Consecuencias progresivas del retraso

Los retrasos en obras generan consecuencias a modo legal que son progresivas y penalizan si así se especifica en el contrato. Echa un vistazo por si se corresponde alguno de los siguientes en tu caso:

Penalizaciones automáticas contractuales

Si tu contrato incluye cláusulas de penalización, estas se activan desde el primer día de retraso:

• Penalizaciones diarias fijas: Cantidad específica por cada día de demora.
• Penalizaciones porcentuales: Porcentaje del presupuesto según duración.
• Penalizaciones escalonadas: Que aumentan progresivamente con el tiempo.

Para establecer estas cláusulas de manera correcta y preventiva es fundamental redactar correctamente el contrato desde el inicio.

Derecho de retención por incumplimiento temporal

¿Sabías que puedes dejar de pagar al contratista si ya lleva un retraso bastante significativo? Es una manera de presionar para que termine la obra. ¿Y cómo saber qué cantidad es la adecuada para retener? Lo adecuado sería que la retención sea proporcional al porcentaje de retraso sobre el plazo total.

Facultad de resolución por retraso grave

Cuando el retraso llega a un punto en el que se considera retraso grave puedes reclamar una devolución de cantidades anticipadas y reclamar los daños causados por incumplimiento. “¿Y la obra la dejo sin finalizar?” No, no te preocupes por eso porque recuperando tu inversión con el antiguo contratista puedes contratar a otro diferente que vaya a terminar los trabajos que quedan en la obra de tu vivienda.

Actuación sistemática ante retrasos

¿Y cómo puedes actuar adecuadamente ante un retraso? La manera más adecuada sería actuando con cabeza y pensando cada movimiento del proceso para que no se pisen tus derechos en esta situación complicada.

Comunicación formal del vencimiento

El primer paso por supuesto es notificar formalmente el incumplimiento. Notifica por escrito al contratista, si no sabes cómo te dejo una breve descripción como idea:

«Se hace constar que ha vencido el plazo contractual de finalización (coloca la fecha) sin que se haya producido la entrega de los trabajos. Se requiere cumplimiento inmediato y se advierte de las consecuencias legales del mantenimiento del incumplimiento.»

Concesión de plazo adicional

Mi recomendación es que, aunque tal vez no te guste el conceder un plazo adicional a veces funciona. Puedes notificarlo de esta forma:

«Se concede plazo improrrogable de 10 días naturales para la finalización, transcurrido el cual se ejercitarán las acciones legales oportunas sin ulterior requerimiento.»

Documentación del estado real

Mientras tratamos de resolver este retraso puedes documentar todas las pruebas que tengas para demostrar el impacto que tiene este en tu vida personal. Recoge todas las fotografías que hayas hecho o tengas del avance de la obra, todas las comunicaciones del responsable o los registros de presencia del contratista o trabajadores.

Cuantificación específica de daños por retraso

Los daños por retrasos temporales son otra cosa que puedes solicitar de acuerdo con los gastos que sean causados por estos. Tenemos tres tipos:

Gastos adicionales directos

Dentro de estos puedes solicitar:

• Prórroga de alquileres temporales por no poder ocupar la vivienda.
• Gastos de manutención superiores por no disponer de cocina funcional.
• Servicios de limpieza adicionales por prolongación del desorden.
• Calefacción suplementaria en invierno por pérdida de aislamiento.

Lucro cesante por imposibilidad de uso

Esto puedes solicitarlo cuando el retraso impide obtener beneficios del inmueble. Te hablo por ejemplo de:

• Alquileres perdidos por no poder arrendar la vivienda reformada.
• Pérdida de ventas por retraso en apertura de locales comerciales.
• Costes de oportunidad por no poder trasladarse a vivienda propia.
• Gastos financieros adicionales por prolongación de créditos.

Daños morales por trastornos familiares

En mi experiencia, los tribunales reconocen daños morales específicos por retrasos cuando generan:

• Estrés familiar por prolongación de situaciones provisionales
• Afectación a menores por inestabilidad en el entorno del hogar
• Trastornos de salud derivados de vivir en condiciones inadecuadas
• Frustración de planes familiares vinculados a fechas específicas

Diferenciación entre retraso y abandono

Los retrasos prolongados pueden evolucionar hacia situaciones de abandono, pero cada escenario requiere estrategias legales diferenciadas.

Características del retraso simple

El retraso simple lo puedes identificar por observar que trabajan de forma esporádica en tu vivienda teniendo una presencia muy ocasional y escasa además de que te prometen continuamente resolver esas ausencias. Pero esto puede ir a peor si llega a ser un abandono efectivo.

Evolución hacia abandono efectivo

El retraso evoluciona hacia abandono cuando aparecen:

• Paralización total durante períodos superiores a 15 días.
• Retirada de herramientas y materiales del lugar de trabajo.
• Imposibilidad de contacto con el contratista durante días.
• Negativa a continuar los trabajos.

Si sospechas que el retraso puede derivar en abandono, debes conocer las opciones legales específicas ante esta situación.

Estrategias para presionar el cumplimiento

La presión legal sistemática puede ser más efectiva que exigir directamente el cumplimiento de los plazos. Así puedes hacerlo:

Retención estratégica de pagos

La retención de pagos debes hacerla proporcional a la gravedad del retraso y comunicarte con el contratista de forma clara y entendible estableciendo unas condiciones y asegurándote que van a seguir la obra después de realizar los pagos.

Para aplicar correctamente esta estrategia, conviene conocer los fundamentos legales de la suspensión de pagos.

Amenaza creíble de contratación alternativa

La posibilidad de contratar otros profesionales genera presión efectiva así que como puedes ver no es una amenaza maliciosa y perjudicial, sino que adviertes de que no toleras un incumplimiento de lo que acordasteis. Puedes escribirles de esta forma:

«Transcurrido el plazo adicional concedido sin cumplimiento, se procederá a contratar servicios de terceros con cargo al contratista original, sin perjuicio de reclamación de daños adicionales.»

Prevención contractual de retrasos

En realidad, la prevención es la mejor estrategia para asegurarte de que cumplan lo pactado y evitar esos retrasos. Para esto lo mejor es realizar un cronograma.

Cronograma detallado obligatorio

Exige un cronograma específico que incluya:

• Fechas concretas para cada fase de trabajo.
• Secuencia lógica de trabajos interdependientes.
• Margen temporal para imprevistos menores.

Penalizaciones automáticas específicas

Puedes establecer además penalizaciones que tengan que sufragar si incumplen, esto como garantía adicional de que pagarán. A continuación, una idea a modo orientativo de cómo puedes redactarlo:

«Retraso 1-7 días: 50€/día. Retraso 8-15 días: 100€/día. Retraso superior: 150€/día más facultad de resolución contractual.»

Mediación específica para conflictos temporales

Tienes que saber que la mediación especializada puede resolver conflictos de plazos de forma más ágil que los procedimientos judiciales ordinarios.

Ventajas de la mediación temporal

La mediación puede hacer que consigas una solución flexible como una entrega parcial o un cronograma revisado además de adquirir rapidez en la resolución y un acuerdo con compensaciones por retrasos. Es simplemente que pruebes a intentarlo.

Mediación vs. arbitraje para plazos

Aquí ya depende de la contundencia y fuerza a la hora de reclamar. Si por ejemplo hablamos de un conflicto temporal la mediación suele ser más efectiva que el arbitraje porque permite soluciones creativas como cronogramas modificados con compensaciones.

Bloque explicativo sobre nuestra asistencia legal

A estas alturas del artículo toca presentarse. En Ródenas Abogados podemos ofrecerte asistencia legal especializada en incumplimiento de plazos en tu obra.

Tengo la experiencia suficiente como para evaluar la gravedad del retraso en tu obra, cuantificando los daños materiales y morales por este retraso requiriendo de manera formal al contratista presionando para que cumpla lo acordado y tratando de resolver los conflictos de plazos emprendiendo las acciones legales necesarias para reclamar.

No tienes porqué tolerar un retraso en los plazos ya que esto sólo beneficia al contratista negligente.

Las normativas te guían para poder combatir estos incumplimientos con las llamadas penalizaciones o las resoluciones con indemnización. Ya sabes que para esto necesitas documentarlo todo y negociar aplicando un poco de presión utilizando los ceses de pagos como argumento.

Te puedo guiar en esto sin incumplir los procedimientos legales y logrando una compensación por los daños que has sufrido por el incumplimiento de los plazos en la obra de tu inmueble.

Preguntas frecuentes sobre retrasos en obras

¿Cuánto retraso justifica acciones legales contundentes?

No existe una regla fija, pero generalmente un retraso que supere el 25% del plazo total pactado se considera significativo a nivel legal. Retrasos del 50% o superiores suelen justificar acciones legales.

¿Puedo contratar otro profesional inmediatamente tras vencer el plazo?

No deberías, deja pasar un plazo razonable. Solo tras el vencimiento de este plazo adicional puedes contratar servicios alternativos sin riesgo de incumplimiento por tu parte.

¿Los retrasos por problemas del contratista con proveedores me afectan?

No van a afectarte para nada. A modo legal no hay ningún problema. Es su responsabilidad gestionar estos aspectos para cumplir el plazo comprometido contigo.