Reclamación por Vicios Ocultos en Compraventas: GUÍA DEFINITIVA

La reclamación por vicios ocultos en una compraventa, ya sea de un vehículo o de una vivienda, es un derecho del comprador para obtener una indemnización por los defectos existentes en un bien que, en apariencia, se encontraba en perfecto estado para su uso habitual.

Para ejercer este derecho, el comprador debe demostrar que el defecto no era visible ni detectable en el momento de la compra y que dicho defecto afecta significativamente al uso o al valor del bien. Si se confirma la existencia del vicio oculto, el comprador puede reclamar:

• La reparación del bien,
• La sustitución por otro bien en buen estado,
• Una rebaja en el precio, o
• La resolución del contrato, según las circunstancias del caso.

¿Qué es un vicio oculto en una compraventa?

Un vicio oculto en una compraventa hace referencia a un defecto no evidente en el bien adquirido que impide su uso correcto o adecuado. Es decir, el bien no funciona de manera normal, y dicho defecto no puede percibirse a simple vista en el momento de la compra.

Para que un defecto pueda considerarse vicio oculto, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• No ser fácilmente detectable en el momento de la entrega.
• Afectar al uso normal del bien o disminuir su valor de manera significativa.
• Si el comprador hubiera conocido el defecto, no habría adquirido el bien o habría negociado un precio inferior.

Marco legal de los vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos no visibles en el momento de la compraventa, que solo se descubren tras la entrega del bien y el pago del precio. Están regulados en el artículo 1.484 del Código Civil, que dispone lo siguiente:

«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.»
Artículo 1.484 del Código Civil

El Código Civil establece el fundamento legal para reclamar por vicios ocultos, regulando las condiciones, acciones, requisitos y sanciones aplicables. Sin embargo, dependiendo del tipo de bien afectado, pueden aplicarse normativas específicas adicionales:

• Ley de Comercio y Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: Aplicables cuando los bienes adquiridos son nuevos y están cubiertos por garantía, regulando los derechos del comprador frente a defectos.
• Ley de Ordenación de la Edificación: Regula las reclamaciones por vicios ocultos en viviendas o edificaciones nuevas, especialmente en casos de defectos relacionados con la construcción.
• Real Decreto 980/2013 y Ley 5/2012 de Mediación Civil: Permiten recurrir a la mediación como una alternativa más rápida y económica a la vía judicial, facilitando la resolución de conflictos de forma amistosa.

Requisitos para la reclamación por vicios ocultos

Para poder presentar una reclamación por vicios ocultos en una compraventa, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. El defecto debe existir antes de la compraventa
   El daño debe estar presente antes de la venta. Si el vendedor demuestra que el defecto no existía en el momento de la negociación, la reclamación no prosperará.
2. El defecto debe ser grave
   El daño debe afectar de forma significativa el uso o el valor del bien. De haber conocido el defecto, el comprador no habría adquirido el bien o lo habría comprado por un precio inferior.
3. El defecto debe estar oculto
   El vicio no debe ser fácilmente detectable en el momento de la compra. Si el defecto es visible o puede ser identificado fácilmente, no se considera vicio oculto y no procede la reclamación.

Procedimiento para reclamar daños y perjuicios por vicios ocultos

El procedimiento para reclamar daños y perjuicios por vicios ocultos puede seguir tres vías, de acuerdo con el Código Civil:

1. Acción redhibitoria o resolutoria

Consiste en la resolución del contrato, técnicamente conocida como acción redhibitoria, cuyo objetivo es anular la compraventa. En este caso, el vendedor debe devolver el dinero recibido y el comprador debe restituir el bien.

Además, el comprador puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios, siempre que pueda demostrar que la compraventa le ha causado un daño concreto y determinado.

2. Acción quanti minoris o estimatoria

Esta acción tiene como finalidad reducir el precio de la compraventa, ajustándolo al valor real del bien si se hubiera conocido el defecto oculto.

Para ello, es necesaria la intervención de un perito, quien realizará una valoración del desperfecto para determinar el precio justo del bien. El vendedor deberá reembolsar la diferencia entre el precio pagado y el valor real del bien con el defecto.

3. Acción de saneamiento

La acción de saneamiento consiste en exigir al vendedor que repare los desperfectos del bien vendido, independientemente de si conocía o no su existencia. En este caso, no se pretende la devolución del dinero, sino que el vendedor subsane el defecto y deje el bien en condiciones adecuadas.

Derecho de elección del comprador

El comprador tiene derecho a elegir la acción que más le beneficie, ya sea exigir el cumplimiento del contrato con reparación, solicitar una rebaja del precio, o bien optar por la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios ocasionados.

¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?

El plazo general para reclamar vicios ocultos es de seis meses, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.484 del Código Civil. Este plazo comienza a contar desde la entrega del bien y puede interrumpirse mediante acciones judiciales o reclamaciones fehacientes (por ejemplo, burofax o notificación certificada).

¿Qué ocurre si no se entrega el bien?

Si el bien no ha sido entregado, el comprador tiene derecho a solicitar la resolución del contrato. En casos donde se demuestre que el vendedor actuó de forma intencional ocultando el defecto, el comprador también puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué pasa si se agota el plazo de seis meses?

Si transcurren los seis meses sin reclamar, ya no se puede alegar vicios ocultos. Sin embargo, aún sería posible presentar una reclamación judicial por causas generales del contrato de compraventa, aunque sin el amparo específico del artículo 1.484 del Código Civil.

Tipos de vicios ocultos

La ley identifica las situaciones más frecuentes en las que pueden aparecer vicios ocultos y las clasifica en dos tipos principales: vicios en la compraventa de viviendas y en la compraventa de vehículos de segunda mano.

1. Vicios ocultos en la compraventa de una vivienda

Cuando se trata de una vivienda de nueva construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación regula los plazos y tipos de desperfectos considerados como vicios constructivos:

• Daños estructurales: Afectan a la estabilidad y seguridad de la edificación (cimentación, forjados, muros de carga).
  • Plazo de reclamación: 10 años desde la entrega de la vivienda.
• Daños de habitabilidad: Disminuyen la habitabilidad de la vivienda (goteras, humedad, mal aislamiento térmico o acústico, instalación eléctrica defectuosa).
  • Plazo de reclamación: 3 años desde la entrega de la vivienda.
• Daños estéticos: Afectan los acabados (revestimientos, pintura, carpintería).
  • Plazo de reclamación: 1 año desde la entrega de la vivienda.

Recomendación antes de comprar una vivienda

Es aconsejable contratar los servicios de un perito para inspeccionar las instalaciones y verificar que no existan vicios ocultos.

Proceso de reclamación de vicios ocultos en viviendas

1. Reclamación amistosa: Dirigirse a la constructora, promotora o arrendadora mediante un burofax con acuse de recibo, describiendo detalladamente los desperfectos.
2. Seguimiento: Esperar un tiempo razonable para recibir respuesta. Si no hay respuesta, contactar nuevamente.
3. Vía judicial: Si no se resuelve de forma amistosa, interponer una demanda judicial de reclamación de cantidad.

2. Vicios ocultos en la compraventa de un vehículo de segunda mano

En el caso de los vehículos de segunda mano, los vicios ocultos son desperfectos no visibles al momento de la compraventa y desconocidos para el comprador, que afectan al uso normal del vehículo.

Requisitos para considerar un vicio oculto en un vehículo

• Gravedad del defecto: El daño debe reducir o impedir el uso normal del coche.
• Defecto no visible: El desperfecto no debe ser perceptible durante la compra.
• Preexistencia: El defecto debe existir antes de la compraventa.

Plazos para reclamar vicios ocultos en vehículos

• Compraventa entre particulares: El plazo de reclamación es de seis meses desde la entrega del vehículo, según el Código Civil.
• Compraventa con un profesional: El vehículo está cubierto por una garantía de un año, según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Recomendaciones para reclamar por vicios ocultos

Para que una reclamación por vicios ocultos tenga éxito, es esencial reunir pruebas suficientes que demuestren la existencia del defecto y que este no era visible en el momento de la entrega del bien. Aquí te ofrecemos algunas recomendaciones clave:

1. Solicita el asesoramiento de un abogado especializado
   Contar con la ayuda de un abogado civilista con experiencia es fundamental para evaluar la viabilidad del caso, definir la estrategia legal adecuada y aumentar las posibilidades de obtener un resultado favorable.
2. Obtén un informe pericial
   Solicita la intervención de un perito especializado, quien podrá analizar el bien, identificar el defecto y emitir un informe técnico detallado. Este documento será una prueba esencial en caso de acudir a un procedimiento judicial.
3. Revisa el bien minuciosamente al recibirlo
   Al momento de la entrega del bien, revisa todas sus características y funcionamiento de forma detallada. Detectar posibles defectos de manera temprana te permitirá actuar de inmediato y evitar que se agote el plazo legal para reclamar.
4. Intenta una solución amistosa
   Antes de acudir a los tribunales, busca llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor. Enviar un burofax con acuse de recibo es una buena forma de iniciar la reclamación. Si no recibes respuesta o la solución ofrecida no es satisfactoria, puedes considerar la vía judicial. Este paso es más costoso y prolongado, pero puede ser la única alternativa para recuperar tu dinero si las negociaciones fracasan.
5. Actúa antes de que expire el plazo legal
   No dejes pasar el tiempo. Recuerda que los plazos para reclamar por vicios ocultos están limitados por ley, y es crucial actuar dentro de estos términos para evitar la pérdida del derecho a reclamar.

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