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En este artículo explicaremos qué es la parcelación, la cual consiste en dividir un terreno en varios lotes, y sus diferencias con la reparcelación, un proceso legal que permite reorganizar terrenos ya divididos. También abordaremos la segregación, que separa una parte de una finca para crear una nueva e independiente.
Podemos ayudarte.
En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en derecho inmobiliario. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en esta área, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso.
Tabla de contenido
¿A que se refiere el término de parcelación?
El término «parcelación» se refiere a la acción de dividir un terreno, finca o parcela en varias unidades independientes. Este concepto puede entenderse de diversas maneras, pero generalmente implica el fraccionamiento de una finca matriz, dando lugar a dos tipos principales de operaciones:
- División: La finca matriz se subdivide en dos o más lotes independientes.
- Segregación: Se separa una parte ya existente de la finca, la cual puede incorporarse a otra parcela o conformarse como una unidad independiente.
La Ley del Suelo, en su texto refundido (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), aclara que, ante posibles ambigüedades, el término «parcelación» debe interpretarse como la división de un terreno o, en algunos casos, la integración de un nuevo espacio en el mismo.
Para comprender mejor estos conceptos, es útil distinguir entre «finca» y «parcela» según el artículo 26 de dicha ley:
- Finca: Es una unidad de suelo que pertenece a uno o varios propietarios y puede situarse en el subsuelo, vuelo o superficie. Una vez registrada, se considera una finca registral y adquiere estatus en el Registro de la Propiedad.
- Parcela: Es una unidad de suelo con atribución de edificabilidad y un uso urbanístico independiente, ya sea en la superficie, el subsuelo o el vuelo.
Aunque finca y parcela pueden parecer similares en términos físicos, suelen diferenciarse en sus ámbitos de aplicación: la finca se relaciona principalmente con el derecho privado, mientras que la parcela responde a regulaciones de derecho público.
Confusiones entre parcelación y reparcelación
En Ródenas Abogados estamos especializados en parcelaciones y pueden ayudarte a resolver cualquier duda sobre estos conceptos, que a menudo generan confusión:
A. Parcelación
La parcelación es el proceso de dividir o segregar parcelas, fincas o terrenos, aplicable tanto en ámbitos urbanos como rurales, y está regulada por la legislación agraria, urbanística y forestal.
B. Reparcelación
Por otro lado, la reparcelación implica la agrupación de fincas que, mediante un nuevo plan de ordenamiento, se redistribuyen en parcelas o solares reorganizados. Este proceso de gestión urbanística permite la asignación proporcional de derechos a cada propietario, creando una nueva estructura de parcelas ajustada al planeamiento.
C. Concentración Parcelaria
Un término adicional que puede causar confusión es la concentración parcelaria. Este proceso administrativo, aplicado por interés público o por necesidad, reorganiza la propiedad rústica en zonas donde la parcelación es fragmentada y extensa. Su objetivo es sustituir varias parcelas dispersas por una finca de reemplazo, permitiendo la creación de explotaciones agrarias con dimensiones adecuadas para una gestión eficiente.
Las parcelaciones legales e ilegales
En Ródenas Abogados, nuestros especialistas categorizan las parcelaciones en legales e ilegales, en función de los actos de división o segregación de parcelas, fincas o terrenos.
Dividir y modificar el suelo tiene un impacto urbanístico que puede ser positivo o negativo. Una parcelación legal es aquella que, cumpliendo con la legislación urbanística vigente, permite dividir y segregar parcelas en suelo urbano, tanto urbanizable como no urbanizable, siempre que cuente con la autorización correspondiente. Una vez otorgada, la normativa establece las condiciones y requisitos para que cada parcela obtenga una edificabilidad específica, conforme al plan urbanístico.
En cuanto a las parcelaciones rurales, estas, al no tener un fin urbanístico, deben cumplir con la normativa agraria. No pueden dividirse, fraccionarse ni segregarse en porciones menores a la unidad mínima de cultivo, establecida por la correspondiente comunidad autónoma.
Estas no podrán ser divididas, fraccionadas o segregadas a un nivel menor que la unidad mínima de cultivo. Esta unidad deberá venir determinada por la correspondiente comunidad autónoma.
Buenas noches, queríamos saber si nos llevarían a cabo un asunto de una finca rústica compartida por problemas de pozo compartido, gracias
Hola, buenas noches. Sería recomendable consultar a un abogado especializado en propiedades rústicas para abordar el tema del pozo compartido y los problemas asociados. El asesoramiento legal puede ser clave para resolver este tipo de situaciones de manera efectiva.
Llevo tiempo sin profundizar en temas de parcelación, y este artículo ha sido un recordatorio bastante informativo. La parcelación, al parecer, es un concepto amplio y con matices que pueden variar según el contexto, ya sea urbano o rural. La diferencia entre parcelación legal e ilegal es un punto crucial que no había considerado antes.
Se menciona que la parcelación legal involucra el cumplimiento de la legislación urbanística, lo cual tiene todo el sentido. Por otro lado, las parcelaciones rurales tienen restricciones particulares, como la unidad mínima de cultivo, que está sujeta a la normativa de las comunidades autónomas. Me parece un enfoque prudente para mantener el uso adecuado de la tierra.
Es genial que hayas encontrado el artículo de utilidad. La distinción entre parcelación legal e ilegal puede ser fundamental en el desarrollo urbano y rural, asegurando el uso adecuado de la tierra y el cumplimiento de la normativa. Mantenerse informado sobre estos temas es esencial para tomar decisiones responsables en el manejo de la propiedad.