Cómo funciona el contrato de opción de compra: Ventajas y requisitos

El contrato de opción es aquel donde una de las partes contractuales, el concedente, atribuye a la otra, el optante, la facultade de celebrar o no otro contrato en un momento determinado y sujeto a ciertas condiciones. La característica fundamental de este contrato es su objeto, pues es el proyecto de otro contrato.

Normalmente el contrato de opción puede tener por objeto diversos contratos: el de hipoteca, arrendamiento, obras y servicios, etc; sin embargo, en este artículo vamos a tratar el más característico y común en la práctica: EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA.

¿Qué es un contrato de opción de compra?

Tal y como he comentado anteriormente, es aquel contrato donde el condecente le atribuye el derecho de opción de compra. Este derecho puede ser personal o real dependiendo de lo que pactéis en el contrato; y te preguntarás ¿qué efectos produce una u otra calificación? Pues muy sencillo: si se entiende como un derecho personal únicamente producirá efecto entre vosotros, es decir, entre el concedente y el optante; sin embargo, en caso de considerarlo como un derecho real producirá efecto frente a terceras personas.

Ahora bien, pese a que se considere como un derecho personal en el momento en el que se inscriba el derecho de opción en el Registro de la Propiedad éste tendrá efectos frente a terceras personas.

¿Qué requisitos son necesarios?

Para saber si te encuentras ante un contrato de opción de compra deben concurrir los siguientes elementos:

Elementos personales

Te indican las personas que intervienen en este tipo de contrato: concedente y optante pero ¿Qué capacidad requieren? En este caso el concedente tiene que tener la capacidad necesaria para vender mientras que el optante, que es quien adquiere el derecho de opción, sólo tiene que tener capacidad para obligarse.

Elementos reales

Aquí diferenciamos el objeto sobre el cual recae el derecho de opción, que puede ser cualquier cosa que este dentro del comercio siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos: que sea posible, lícito y determinado en cuanto a su especie; y también el precio de la concesión del derecho de opción. Y me detengo especialmente en esto último.

Debes saber que la concesión del derecho de opción de compra puede darse a título gratuito u oneroso, es decir, pagando una contraprestación por el derecho cedido. Este precio es distinto al precio de adquisición del objeto sobre el cual recae el derecho de opción, sin perjuicio de que pueda descontarse.

Para una mejor explicación te pongo el siguiente ejemplo: A celebra con B un contrato de opción de compra de su vivienda por 150.000€. En este caso A es la vendedora y concede este derecho de opción a B por un valor de 14.000€. El día de la venta, en la escritura de compraventa se reflejará que el precio de venta es de 150.000€ pero que de ese importe deberá deducirse la cantidad pagada por el derecho de opción (14.000€).

Elementos formales

Puedes celebrar en cualquier forma, ahora bien, si quieres que tenga eficacia frente a terceras personas será necesario que se realice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, en este supuesto es importante que tengas en cuenta lo establecido en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, según el cual:

«Será inscribible el contrato de opción de compra, siempre que reúnan las siguientes características:

Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 4 años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento».

Artículo 14 del Reglamento Hipotecario

Básicamente lo que debes saber que sólo se inscribirá cuando así se estipule en el contrato, reúnas todos los requisitos mencionados anteriormente y el ejercicio del derecho de opción no sea superior a 4 años.

¿Y qué es ese plazo de 4 años?

Ese plazo de 4 años es el plazo en el cual puede ejercitar su derecho de opción y adquirir el inmueble, es decir, es un plazo de caducidad. Una vez transcurra ese plazo ya no podrás ejercitar tal derecho y, por ende, no podrás adquirir el inmueble.  Sin embargo, existe una excepción: los contratos de arrendamientos.

En el caso de haber celebrado un contrato de arrendamiento con opción de compra, muy habitual en la adquisición de Viviendas de Protección Oficial, el plazo de ejercicio de tal derecho será por el mismo tiempo que el contrato de arrendamiento, es decir, si tu contrato de arrendamiento es por 6 años éste será el plazo de ejercicio del derecho de opción.

Ahora bien, es posible que puedas otorgar unilateralmente la escritura de opción sin necesidad de la intervención del cedente siempre y cuando se hubiese establecido así en el contrato, el cedente se negase de forma injustificada y se hubiese consignado el precio ante Notario.

¿Y si es superior o inferior a los 4 años?

En el caso de que el plazo no sea de 4 años, sino que sea superior, este derecho no podrá inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Y si es inferior, podrás inscribirlo e incluso prorrogarlo por el tiempo que falte hasta alcanzar los 4 años.

¿Cuándo se entiende celebrado el contrato de opción?

Pues como todo contrato debemos diferenciar la perfección del contrato con la consumación del mismo. El contrato se perfecciona básicamente con tu consentimiento pero en este caso, el contrato de opción de compra requiere que pongas en conocimiento del cedente tu voluntad de ejercitar este derecho de opción con la finalidad de adquirir el objeto del contrato.

¿Qué efectos produce?

En un primer momento podrás pensar que el concedente no podrá venderte la cosa sobre la cual vas a ejercitar tu derecho de opción, sin embargo, esto no es cierto. En caso de que el contrato de opción NO este inscrito, la transmisión es válida y sólo podrás reclamar una indemnización de daños y perjuicios. En caso contrario, es decir, si resulta que ese contrato se encuentra inscrito la transmisión que hubiese realizado a un tercero que no seas tú quedará resulta.

Y ¿puede transmitirse el derecho de opción? Para ello, debemos atender a lo establecido en el contrato: si lo permite, podrás llevarse a cabo, en caso contrario no y, si no dijese nada se entenderá que en principio no puede transmitirse salvo que pueda probarse que al cedente le es indiferente con quien contratar.

Opción de compra en garantía

Por último, distinto del contrato de opción de compra, está el contrato de opción de compra en garantía. Este contrato básicamente garantiza que el cedente pueda cobrar en todo momento en el caso de que tú no pagues el precio del objeto que vas a optar a comprar. En él se establece que en caso de impago el cedente pueda quedarse en propiedad con el objeto ¿y como se valora el objeto?

En este caso el valor no será el que se hubiese establecido en el contrato y por el cual tú fueses a pagar, sino que deberá valorarse objetivamente por peritos para evitar en todo momento que la compensación pudiera beneficiar al cedente.